Immobilienblase: Ein Dossier, drei Perspektiven

Immobilienblase: Ein Dossier, drei Perspektiven

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Seit Jahren steigen Mieten und Immobilienpreise. Das weckt Befürchtungen: Ist in Deutschland eine Immobilienblase entstanden? Und könnte diese nun in der Corona-Krise platzen? Exklusive Antworten von drei Vermögensverwaltern, Experten-Meinungen im Überblick, eine HRI-Analyse zur Ausgangslage und HRI-Empfehlungen für die Politik in Berlin. Das HRI-Immobilien-Dossier.

Immobilienanlage in der Krise? Drei Vermögensverwalter exklusiv

DER CHEFÖKONOM hat mit Hilfe der V-Bank AG drei Vermögensverwaltern fünf Fragen zum Thema Immobilienblase gestellt. Die Experten kommen aus den Großräumen Berlin, Frankfurt und Stuttgart. Vielleicht sind auch deshalb ihre Antworten teilweise sehr unterschiedlich. Sie sollten Käufern und Verkäufern im Markt aber helfen, auch in der Krise die richtigen Anlage-Entscheidungen zu treffen. (Stand: 3. Mai 2020)

Droht wegen der Corona-Krise das Platzen einer Immobilienblase im Wohnungsmarkt?

Uwe Eilers: Platzen in Großstädten ist wahrscheinlich

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Schon jetzt gibt es nicht den Wohnungsmarkt in Deutschland. Ländliche Regionen abseits der Ballungsgebiete kämpfen seit Jahren mit Landflucht und der negativen demografischen Entwicklung. Dort kann man von keiner Immobilienblase sprechen.

Die Immobilienblase gibt es tatsächlich in den Großstädten, wie beispielsweise München, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Berlin. Dort ist ein Platzen der Immobilienblase wahrscheinlich.

Andreas Görler: Eine echte Immobilienblase sehe ich in Deutschland nicht

Ich sehe auf der Zinsseite, insbesondere durch nun auch noch zusätzlich aufgenommene Kredite, keinen Grund zu einem Anstieg der relevanten Zinssätze. Eine echte Immobilienblase sehe ich in Deutschland ohnehin nicht, auch wenn viele Arbeitnehmer und Mieter hier sicherlich anderer Meinung sind und sich einen Immobilienkauf nicht leisten können. Die Preise bei deutschen Toplagen, liegen immer noch weit hinter den Tarifen in London, Madrid, Amsterdam, New York etc. Da immer noch relativ viel Liquidität auch aus dem Ausland in den Markt dringt, dürfte die Nachfrage eher hoch bleiben.

Eventuell überdenkt vielleicht der ein oder andere Interessent einer Ferienimmobilie, jetzt ob man sich ein anderes Investment aussuchen sollte.

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In einigen Ländern sind die Preise in den letzten Jahren allerdings extrem gestiegen und das Zinsniveau ist recht hoch. Daher könnte in Australien, wo es auch eine hohe Abhängigkeit von Rohstoffpreisen gibt, Neuseeland oder auch in chinesischen Metropolen zu Korrekturen kommen, die ich aber auch so erwarten würde.

Dominik Noizet: Kapitalanleger werden wieder in Betongold investieren

Grundsätzlich würde ich diese Frage mit Nein beantworten, denn auch in Zeiten von Kurzarbeit wird immer noch gewohnt. Je drastischer die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Krise ausfallen werden, desto mehr kann sich dieses Nein aber verschieben. Sofern wir einen deutlichen und langfristigen Anstieg der Arbeitslosenzahlen in Deutschland bekommen werden, hat dies zwangsläufig auch Auswirkungen auf den Konsum.

Und dann fallen auch Immobilieninvestments in diesem Bereich, insbesondere die selbstgenutzte Wohnimmobilie, die dann einem Teil der Bevölkerung schlichtweg die finanziellen Mittel fehlen werden. Aber auch dann gilt, die Menschen werden weiter ein Dach über dem Kopf benötigen.

Für die Immobilie als Kapitalanlage sehe ich keine nennenswerten Auswirkungen durch die aktuelle Krise, ganz im Gegenteil werden wieder einige Anleger, die nun Verluste im Aktienbereich realisiert haben, in das vermeintlich sichere Betongold investieren wollen.

Dazu kommt noch eine weitere Geldschwemme, die von den Zentralbanken als Hilfspakete ausgegeben wurden, somit ist noch klarer, dass die Zinsen langfristig extrem niedrig bleiben werden. Und billige Kredite sind für Immobilieninvestoren schon immer ein guter Grund zu investieren.

Erwarten Sie Preiseinbrüche bei Wohnimmobilien?

Wie stark dürften diese im Rahmen der Corona-Krise ausfallen? Und in welchen Regionen bzw. an welchen Standorten sind Preisrückgänge am ehesten zu erwarten?

Uwe Eilers: Preisrückgänge in Ballungsräumen

Die Corona-Hysterie hat in vielen Fällen dazu geführt, dass potentiellen Immobilienkäufern die Einnahmen aus ihrem originären Geschäft weggebrochen sind und deshalb die Finanzierungen bis auf Weiteres nicht mehr darstellbar sind. Gleichzeitig verlieren viele potentielle Käufer ihre Arbeitsplätze und damit die Basis für einen Wohnungskauf.

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 Im Übrigen war in den letzten Jahren eine erhebliche Bautätigkeit in den Ballungsräumen zu verzeichnen, was das Angebot erheblich ausgeweitet hat. Aus den genannten Gründen kann man davon ausgehen, dass die Immobilienpreise in den Ballungsräumen und im Speziellen in den Großstädten in den kommenden Jahren deutlich zurückgehen werden.

Andreas Görler: Krise erzeugt Unsicherheit und Zurückhaltung

Natürlich kann es sein, dass einige Käufer, die selbständig sind im Moment, andere Prioritäten haben als sich eine Immobilie zu kaufen. Oder finanzierende Banken sehen jetzt Bonitätsrisiken speziell bei dieser Klientel und stellen daher keine Immobiliendarlehen zur Verfügung. Auch Angestellte, die jetzt in Kurzarbeit geschickt wurden, werden den Immobilienwunsch vielleicht ebenfalls zurückstellen.

Grundsätzlich wird das gesamte Konsumverhalten zunächst etwas gedämpft. Das kann bei größeren Investitionen ebenfalls zur Zurückhaltung führen. Allerdings wird der Markt derzeit auch schon dadurch gestört, dass Immobilienbesichtigungen erschwert werden.

Dominik Noizet: Preisrückgänge in strukturschwachen Gegenden

Sicher wird es vereinzelte Regionen geben, die nun einen verstärkten Preiseinbruch erleiden. Allerdings ist die Krise hier nicht der wahre Grund, sondern nur ein Beschleuniger von bereits laufenden Entwicklungen.

Strukturschwache Gegenden werden in der Zukunft eine regelrechte Flucht erleben. Vor allem junge Menschen werden sich von diesen Gegenden verabschieden und in Regionen ziehen, die bessere berufliche Perspektiven, eine breiter aufgestellte Infrastruktur oder andere gewünschte Vorteile bieten. Sollte die Krise in den ohnehin schwächeren Regionen nun auch zu Firmeninsolvenzen führen und damit das Angebot an Arbeitsplätzen noch weiter sinken, wird dieser Prozess beschleunigt.

Insgesamt verändert sich die Anzahl der Menschen in Deutschland durch diesen Effekt aber nicht merklich. Daher werden sich die Preise in diesen Gegenden nach unten verschieben, auf der anderen Seite werden die Preise in beliebten Regionen weiter steigen, da die Nachfrage noch größer ist.

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Wie sollten sich Wohnungsverkäufer in der Corona-Krise verhalten?

Uwe Eilers: Preis nicht ausreizen

Wohnungsverkäufer sollten sich bewusst sein, dass der Markt bald nachgeben kann. Aus dem Grund sollte man in Verkaufsverhandlungen den Preis nicht zu sehr ausreizen und eher dem Käufer preislich entgegenkommen.

Andreas Görler: Abwarten

Solange Wohnungsverkäufer keine Notverkäufe oder gar Zwangsversteigerungen durchführen müssen, bleibt man bei seinen Preisvorstellungen und wartet einfach ab. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, kann grundsätzlich weiterhin auf eine sehr hohe, steuerfreie Rendite hoffen.

Dominik Noizet: Auf Sicherung der Finanzierung achten

Für Immobilienverkäufer wird sich vermutlich nicht viel ändern, sofern die Immobilie grundsätzlich gut zu vermarkten ist. Die Nachfrage wird kurzfristig sicher etwas sinken, da natürlich eine große Unsicherheit in der Bevölkerung herrscht, aber da jede Immobilie nur einmal verkauft wird, ist auch nur ein geeigneter Käufer notwendig. Selbst wenn es ein paar Wochen länger dauern kann, besteht bei attraktiven Objekten keinerlei Grund zur Sorge.

Wichtig für den Verkäufer wird sein, genau zu prüfen, ob der Käufer auch fähig ist den Kaufpreis fristgerecht zu bezahlen. Da die meisten Immobilien kreditfinanziert sind, besteht aktuell durchaus das Risiko, dass der Käufer es schwerer haben wird, einen Kredit zu erhalten. Daher kann ich den klaren Ratschlag geben, der aber auch schon vor der Krise galt. Verkäufer sollten einem Notartermin erst zustimmen, wenn die Finanzierung der Käuferseite schriftlich gesichert ist.

Wie sollten sich Wohnungskäufer in der Corona-Krise verhalten?

Uwe Eilers: Geschickt verhandeln

Wohnungskäufer haben derzeit aufgrund der aktuell sehr stark gesunkenen Nachfrage eine recht gute Chance den Kaufpreis mit einer geschickten Verhandlungstaktik zu drücken. Hilfreich kann es dabei sein, bereits eine Finanzierungzusage einer Bank zu haben.

Andreas Görler: Auf Zeitdruck hoffen

Natürlich kann man versuchen abzuwarten und darauf hoffen, dass ein paar Verkäufer dabei sind, die Zeitdruck haben. Hier kann es dann vielleicht etwas günstiger werden. Allerdings wird man auch daran erinnert, dass man sein Budget genau und objektiv überprüfen sollte.

Dominik Noizet: Schnell eine Finanzierung nachweisen

Für Immobilienkäufer kann die aktuelle Krise tatsächlich ein Vorteil sein, denn durch die Unsicherheit der Bevölkerung und der fehlenden Finanzierungsmöglichkeit von möglichen Bieterkonkurrenten kann es kurzfristig dazu kommen, dass günstige Kaufpreise möglich werden. In den letzten Jahren hat sich bei gefragten Immobilien immer mehr ein echter Bieterwettbewerb entwickelt, diesen wird es nun sicher nicht mehr ganz so stark geben.

Einige Verkäufer sind auch nicht unbedingt auf den maximalen Verkaufspreis, sondern eher auf eine möglichst schnelle Abwicklung interessiert. Dort kann es auch zu Nachlässen zu den bisherigen Preisen kommen. Gerade daher ist es wichtig, als Käufer bereits im Vorfeld genau zu wissen, wie hoch das eigene Gesamtbudget aus Eigenkapital und möglicher Finanzierung ist. Vorabgespräche mit Banken oder Finanzierungsvermittern machen hier also sehr viel Sinn, denn wer schneller eine Finanzierung nachweisen kann, hat bei diesen Verkäufern auch bessere Chancen, zum Zug zu kommen.

Wie entwickelt sich der Markt für Wohnimmobilien in den nächsten drei Jahren?

Uwe Eilers: Negativer Trend in Großstädten

Die Preise für Wohnimmobilien in Peripherielagen werden mittel- bis langfristig aufgrund der demographischen Entwicklung und anhaltender Landflucht weiterhin rückläufig sein. Unattraktive Häuser mit Renovierungsstau werden vielfach gar keine Käufer mehr finden. In den Ballungsräumen könnten die Preise in den kommenden drei Jahren je nach Lage merklich zurückgehen. Auch auf lange Sicht wird der Trend in und um die Großstädte eher negativ sein, da die Erstellung von Neubauten weiter forciert wird und das Angebot auf langsam erlahmende Nachfrage stoßen wird.

Sofern die Zinsen steigen sollten, wird sich der Preisverfall eher noch beschleunigen. Aufgrund der immensen Neuverschuldung von Unternehmen und Staaten ist die Wahrscheinlichkeit erheblich, dass dieser Zinsanstieg kommt. Der Anstieg kann nur durch die Notenbanken gestoppt werden, die aktuell einem möglichen Zinsanstieg durch massive Anleihekäufe begegnen.

Das Bild zeigt eine Studie "Masterplan 2030", die unter der wissenschaftlichen Leitung von Prof. Dr. Bert Rürup, dem Macher von DER CHEFÖKONOM, entstanden ist. Anzeige

Andreas Görler: Keine Entspannung in Großstädten

In Deutschland sehe ich in den sieben Immobilienhauptstädten Frankfurt, Berlin, Hamburg, Stuttgart, München, Köln und Düsseldorf eigentlich keine wirkliche Entspannung, da die Nachfrage hoch ist und die Bautätigkeit nur langsam an Fahrt aufnimmt. Außerdem sind die Genehmigungsverfahren in manchen Städten zäh.

Ich erwarte nicht die gleichen Steigerungsraten, wie in den letzten fünf Jahren, kann mir aber weitere Preissteigerungen in Höhe von zwei bis drei Prozent vorstellen.

Dominik Noizet: Knappheit treibt Preise

Insgesamt werden die Immobilienpreise auch weiterhin nach oben gehen. Anders als Papiergeld können Immobilien nicht unbegrenzt hergestellt werden, daher besteht von Natur aus eine Knappheit. Seit Jahrzenten werden zu wenig Neubauten in Deutschland fertig gestellt. Solange wir eine gut funktionierende Wirtschaft in Deutschland haben werden und die Mehrzahl der Menschen auch entsprechend gute Gehälter erhalten, wird der Wunsch nach hochwertigem Wohnen, möglichst nah zum Arbeitsplatz und mit guter Infrastruktur, bleiben.

Allein durch die natürliche Inflation würden natürlich auch schon Immobilienpreise weiter steigen. Durch die besondere Knappheit von geeigneten Immobilien wird die Preisentwicklung aber weiterhin über der normalen Inflation liegen. Dies gilt natürlich nicht für Gegenden, in denen die genannten Kriterien nicht erfüllt sind.

Ein wichtiger Punkt im Immobilienmarkt ist die Veränderung des Bedarfs bei der Art der Immobilie. Durch die bekannte demographische Entwicklung werden immer mehr Immobilien für Senioren notwendig, unter anderem auch betreutes Wohnen oder auch Pflegeeinrichtungen. Daher wird sich vor allem im Neubaubereich eine merkliche Verschiebung ergeben, für Besitzer von Bestandsimmobilien sollte dies in der langfristigen Planung bedacht werden.

Die Vermögensverwalter

Die Fragen von Thomas Schmitt, Projektmanager DER CHEFÖKONOM, beantworteten:

Uwe Eilers, Vorstand der FV Frankfurter Vermögen AG, Königstein

Andreas Görler, Senior Wealth Manager, -Wellinvest- Pruschke & Kalm GmbH, Berlin

Dominik Noizet, Regionaldirektionsleiter für Global Finanz, Finanz- und Versicherungsmakler, Stuttgart

Alle drei gehören zum Spezialisten-Pool der V-Bank AG. In Deutschland gibt es nach Angaben der Bank rund 500 Vermögensverwalter, die eine staatliche Zulassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) besitzen.

Die V-Bank stellt fest: „Ein unabhängiger Vermögensverwalter unterliegt keinerlei Konzerninteressen. Er trifft seine Anlageentscheidungen ausschließlich auf Basis der festgelegten Anlagestrategie und des Rendite-Risiko-Profils seiner Kunden und nicht aufgrund von Vertriebsvorgaben. Er kann auf der Grundlage der besprochenen Anlagestrategie auf alle Produkte zurückgreifen, die der Markt bietet.“


Streit in der Krise: Wie stark sinken die Preise am Wohnungsmarkt?

Die Experten am Immobilienmarkt sind sich uneinig. Die Pessimisten von Empirica befürchten, dass die Preise am Wohnungsmarkt im Zuge der Corona-Krise um bis zu 25 Prozent einbrechen könnten. Optimistischer äußern sich dagegen die Ökonomen der Deutschen Bank und des Instituts der Deutschen Wirtschaft.

Deutsche Bank: Nur temporär Preisrückgänge

Beendet die Corona-Krise den Hauspreiszyklus? Die teilweise vorhandene Evidenz über kräftige Preisrückgänge hält die Deutsche Bank in einer Studie (22. April 2020) eher für anekdotisch und temporär. Daher interpretiere man diese Entwicklungen als Zykluspause.

Mittelfristig lasse eine Flucht in Sicherheit, als Folge umfangreicher geld- und fiskalpolitischer Mittel, womöglich einer höheren Inflationsrate und weiterer positiver Impulse für die Zuwanderung, neue Preisanstiege erwarten. Wie in den letzten zehn Jahren dürften auch künftig Preise schneller ansteigen als Mieten.

Doch trotz dann weiter sinkender anfänglicher Mietrenditen dürften für – private wie institutionelle – Investoren der Häuser- und Wohnungsmarkt attraktiver sein als Anlagen am Kapitalmarkt. Dies gelte aus Renditegesichtspunkten für langlaufende deutsche Staatsanleihen genauso wie aus Risiko-Rendite-Abwägungen für die Aktienmärkte.

Daher dürften die anfänglichen Mietrenditen von bundesweit rund vier Prozent pro Jahr attraktiv bleiben. Zudem könnte es nach den temporären Preisrückgängen in der Corona-Krise eine Flucht in Sicherheit geben. Dies könnte die Nachfrage nach Wohnimmobilien erneut ankurbeln und die Preise abermals erhöhen.

Die Corona-Krise belastet den Büromarkt

Abgesehen vom erwarteten Rückgang der Zahl der Beschäftigten sei unklar, ob umfangreiche Homeoffice-Regeln einen Strukturbruch und damit das Zyklusende einläuten könnten. Die Deutsche Bank hält diese Erwartung für verfrüht. Regulatorische Hindernisse, die große Bedeutung der Industrie, aber auch gesundheitliche Nachteile für Arbeitnehmer ließen allenfalls eine nur graduelle Ausweitung des Homeoffice erwarten.

Folglich könnten die fundamentalen Faktoren im zweiten Halbjahr 2020 wieder an Bedeutung gewinnen. Dann würden die sehr niedrigen Leerstandsraten und die bestehende Büro-Not wieder stärker in den Vordergrund rücken.

Bedingungen für ein Ende des Bürozyklus

In den vergangenen zehn Jahren hätte die Homeoffice-Quote jährlich um rund 1 1/3%-Punkte zulegen müssen, um den durchschnittlichen jährlichen Zuwachs an Bürobeschäftigten von rund 100.000 in den 126 größten deutschen Städten zu neutralisieren. Nach der Corona-Krise und einer wirtschaftlichen Normalisierung könnte der benötigte Anstieg der Quote noch niedriger sein, wenn es entgegen unserer Erwartungen zu einer deutlich geringeren Nachfrage nach Bürobeschäftigten käme.

Viele der bereits begonnenen, aber noch nicht fertig gebauten Objekte würden dann wohl den Leerstand erhöhen. Ausgehend von diesen Überlegungen könnte bereits eine kräftig steigende Homeoffice-Quote, zum Beispiel um mehr als 1%-Punkt pro Jahr, das Zyklusende im Büromarkt einläuten.

IW beruhigt: Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen

Der Wohnungsmarkt wird die Corona-Krise glimpflich überstehen, heißt es in einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (19. April 2020). Die Kaufpreise in den 50 größten deutschen Städten fielen in diesem Jahr trotz der Pandemie nur leicht.

Die Preise sänken in Deutschland wahrscheinlich nicht oder nur leicht, im schlimmsten Szenario um bis zu zwölf Prozent, stellt das IW-Gutachten „Preiseffekte im Wohnungsmarkt aufgrund der Covid-19-Pandemie“ fest. Dabei gelte: Je mehr die Wirtschaft einbricht, desto stärker dürften die Preise sinken. Stark fallende Zinsen bremsten jedoch den Preisverfall.

IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen.“ Für den leichten Preisrückgang sorgen die getrübten Erwartungen über künftige Mieteinnahmen sowie generell eine höhere Unsicherheit, die sich in einer höheren Risikoprämie ausdrücke. Wie stark die Wohnungspreise fallen, hängt zudem davon ab, ob die langfristigen Zinsen weiter fallen. Schließlich werden Immobilien dann im Vergleich zu anderen Anlagen attraktiver.

Die Studienautoren rechnen drei Szenarien durch. Wären die Erwartungen über künftige Mieteinnahmen so schlecht wie zuletzt in der Finanzkrise zwischen 2008 und 2009, brächen die Wohnungspreise in diesem Jahr im schlimmsten Fall um rund 17 Prozent ein. Davon sei aber nicht auszugehen, da dieses Szenario auf dem unwahrscheinlichen Fall stagnierender Zinsen beruht.

Bezieht man in die Rechnung ein, dass die langfristigen Zinsen weiter sinken, dürften die Preise wahrscheinlich deutlich weniger fallen oder sogar stagnieren. Ein Rückgang zwischen null und zwölf Prozent sei realistisch.

IW sieht keine Immobilienblase in Deutschland

Ein deutlicherer Preisverfall wäre nur zu erwarten, wenn die Corona-Krise jetzt eine Immobilienblase zum Platzen bringen würde. Eine solche Blase liege in Deutschland jedoch nicht vor, argumentieren die Autoren. Weder seien in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut worden, noch ständen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis – beides wären typische Anzeichen für eine Immobilienblase.

Zur Stabilität der Kaufpreise trage auch bei, dass die Mieten kaum nachgeben. „Es gibt aktuell keinen Hinweis darauf, dass die Mieten einbrechen könnten“, sagt Voigtländer.

Empirica-Forscher befürchten Preiseinbruch bei Wohnungen

„War das nun die Nadel, die den gut gefüllten Preisballon zum Platzen bringt?“ Diese Frage stellt das Forschungsinstitut Empirica in einer Analyse, die am 11. April 2020 zum Thema Immobilienblase veröffentlicht worden ist.

Die Antwort: „Der längste Wohnungsmarktzyklus der Bundesrepublik hätte jetzt auch ohne Corona allmählich sein Ende gefunden“, stellen die Forscher fest. „Insgesamt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus 10 Prozent bis minus 25 Prozent liegen dürfte.“

Langfristig werde Deutschland aber ein sicherer Hafen für Kapitalanleger bleiben, und auch die Konsumnachfrage nach dem Gut „Wohnen“ werde spätestens durch eine nicht unwahrscheinliche neue Außenwanderungswelle aus (Süd-)Europa stabil wachsen, heißt es weiter in dem empirica paper 255.

Peter Ache, einer der Autoren des jährlich von den Gutachterausschüssen publizierten Immobilienmarktberichtes, rechnet dagegen damit, dass die Effekte der Pandemie auf die Wohnungsmärkte „eher schwach“ ausfallen. Ache, der auch den Immobilienbereich beim Verband DVW leitet, vermutet, dass sich indes manche Wohnansprüche ändern. So könnte sich der Trend vom Wohnen in der Stadt abflachen, heißt es im Handelsblatt.

Was ändert sich durch die Corona-Krise?

Der Immobilienmarkt sei kurzfristig schlicht eingefroren. Das liege an den langen Transaktionszeiträumen, denn für Besichtigungen, Notartermine und Kreditanträge vergehen nicht selten Tage, oft sogar Wochen.

Je später der Markt reagiere, umso geringer sie die verbleibende Dosis und desto weniger würden die Preise nach unten übertrieben. Hinzu komme, dass (Wohn-)Immobilien weiterhin ein stabiles Geschäftsmodell hätten. Die Mietverträge liefen weiter, die Nachfrage der Mieter bleibe bestehen. „Gleichwohl stellt sich die Frage nach der Höhe einer jetzt noch verbleibenden Kaufkraft und damit nach dem künftigen Miet- und Preispotential“, hinterfragt Empirica.

Fünf Gründe für einen Preiseinbruch

Auf Jahressicht werde die Preisentwicklung vom Bruttoinlandsprodukt (BIP) abhängen: „Je stärker und je länger die Rezession, desto schärfer der Preiseffekt. Da eine Rezession unvermeidlich ist, gilt dies auch für die Entwicklung der Kaufpreise.“ Dafür sprechen aus Sicht der Forscher fünf Gründe.

Erstens erwarten die Forscher steigende Zinsen. Als Stichworte nennen sie: Hoher Liquiditätsbedarf wegen Einkommensverlusten, mehr Staatsschulden, Kapitalbedarf für Umstellung der Produktion und Lieferketten sowie verstärkte Lagerhaltung.

Zweitens sehen sie einen geringeren demographischen Zusatzbedarf. Denn die Grenzen sind dicht, und die Schwarmwanderung sei auch ein Wohlstandseffekt. Und ohnehin sichtbar seien folgende Entwicklungen: Zyklusende, Suburbanisierung, Ausweichstädte.

Drittens sind Notverkäufe wegen Liquiditätsentzug denkbar. Deren Ausmaß sei abhängig vom Umfang der Corona-Subventionen für Freiberufler/Selbständige und Familienbetriebe.

Viertens gehen die Forscher von stockender Neubautätigkeit aus, weil im Zuge der Krise Verzögerungen beim Material möglich sind sowie wegen Grenzschließung/Krankheit auch Engpässe beim Personal.

Fünftens ist eine geringere Nachfrage durch Kapitalanleger möglich. Faktoren aus Investorensicht sind: Liquiditätsentzug, Angst, abgebrochene Transaktionen, Immobilienquote durch Aktienkurseinbruch übergewichtet.

Gefahr einer Immobilienblase: Empirica-Index IV/19

„Die Blasengefahr ist hoch, weil die Kluft zwischen Kaufpreis und Miete vielerorts weiter anschwillt und bedrohlich auf die Rendite drückt“, heißt es im Blasenindex IV/2019, der erstellt wurde im Februar 2020. „Der Niedrigzins mag dies rechtfertigen, aber nicht auf Dauer. Liquiditätsbedarf der Anleger, z.B. infolge des Mietendeckels, könnte im nicht selbstnutzeraffinen Teilsegment Verkaufsdruck auslösen.“

Die Gefahr einer Immobilienblase sei überdies hoch, weil immer mehr junge Familien das Eigenkapital fürs Familienheim nicht mehr aufbringen könnten. Die Preise stiegen also schneller als die Einkommen bzw. das Eigenkapital.

Geschmälert werde die Gefahr einer Immobilienblase, weil weder ein Überangebot an Wohnungen noch eine Kreditschwemme drohten.

Eine Blase droht nach Einschätzung von Empirica grundsätzlich, wenn der „Normalverdiener“ sich die Immobilie nicht mehr leisten kann, weil

  • die Kaufpreise schneller als die Mieten
  • oder die Einkommen steigen
  • und in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden
  • und dazu immer mehr Kredite aufgenommen werden.

Diese vier Indikatoren (Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum BIP) können beobachtet werden.


Mehr Sorgen vor einer Immobilienblase

In Teilen Deutschlands sind die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren kräftig gestiegen. Deshalb machen sich Sorgen vor einer Blase und vor allem vor deren Platzen breit.

In Deutschland gelten vor allem München und Frankfurt als Standorte, an denen sich eine Immobilienblase entwickelt haben könnte, warnen die Analysten der UBS.

München: Das Risiko einer Immobilienblase ist dort hoch.
München: Das Risiko einer Immobilienblase ist dort hoch.

Viele Beobachter sind sensibilisiert durch die Entwicklungen in der jüngeren Vergangenheit in den USA, Spanien oder Irland. Daher warnen viele Journalisten, aber auch einige Banker und Ökonomen vor den Folgen von Schieflagen oder Konkursen von Banken und Kreditfnanzierern.

Daher die Frage: „Sind diese Sorgen begründet?“ Die Antwort ist auch vor dem Hintergrund der Corona-Krise alles andere als klar.

Wie die Corona-Krise am Immobilienmarkt wirkt

Im Wohnungsmarkt sind Auswirkungen der Corona-Krise bislang überschaubar. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in den zehn größten deutschen Städten bislang stabil geblieben, zeigt eine Auswertung des Finanzdienstleisters Sprengnetter Immobilienbewertung.

Die aktualisierte Auswertung zum Stichtag 15.März 2020 ergab: „Wir können weiterhin keine unüblichen Preisentwicklungen beobachten“, erklärt Christian Sauerborn.

Untersucht wurden die Angebote der Objektarten Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung. Das Team von Sauerborn hat die Daten der zehn Städte ab 2017 hinzugezogen. Bis dato seien in Städten wie Berlin, München oder Düsseldorf keinerlei extreme Marktschwankungen zu beobachten.

Wie tief der Einbruch 2008 war

Das muss aber nichts heißen, sagen Marktbeobachter: Anders als bei den Kapitalmärkten schlagen konjunkturelle Krisen in der Regel verzögert auf den Immobilienmarkt durch. Es ist also möglich, dass der Einbruch erst noch kommt.

Wie tief es abwärtsgehen könnte, dazu will sich aktuell niemand äußern – noch sei es dafür viel zu früh, schreibt das Handelsblatt. Ein Blick auf den bisher letzten Tiefpunkt vor gut elf Jahren könnte für ein wenig Orientierung sorgen.

Ende 2008, als die Immobilienpreise infolge der Finanzkrise auf den Tiefpunkt gefallen waren, hatten sich Eigentumswohnungen gegenüber 2004 um zehn Prozent verbilligt, Ein- und Zweifamilienhäuser verloren etwa elf Prozent an Wert.

Manche Experten fürchten, dass das Coronavirus nun eine Kettenreaktion auslösen könnte, und warnen vor dem Platzen einer Immobilienblase, heißt es in einem Bericht von Capital.

Das Abwärtsszenario in der Corona-Krise

Ein DIW-Immobilienexperte beschrieb das Szenario der nächsten Monate gegenüber dem Deutschlandfunk folgendermaßen. Mieten werden ausfallen, ob von Menschen, die derzeit kein Einkommen haben oder Ladenmieten von Einzelhändlern, die ihre Geschäfte geschlossen halten müssen, ebenso Hotels oder Gaststätten.

Das bedeutet, dass die Ertragsquelle unsicherer wird, das heißt Immobilien müssen neu bewertet werden. Claus Michelsen, der Konjunktur- und Immobilienexperte vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Berlin sieht das vor allem bei den Gewerbeimmobilien.

„Bei den gewerblichen Immobilien erwarte ich die meisten Neubewertungen, weil ja genau hier dann eben die Geschäftsmodelle, die dahinterliegen, also Dienstleistungen, die in Bürogebäuden erbracht werden, möglicherweise doch sehr deutlich negativ beeinflusst werden.“

Und das habe dann Rückwirkungen auf die Rentabilität dieser einzelnen Geschäftsmodelle und der Möglichkeit, Mieten zu bezahlen. In der Gemengelage müssten sich auch Projektentwickler bewegen, die dann Einzelhandelsgebäude, Hotelgebäude oder Bürogebäude entwickeln.

„Und hier dürfte das doch auch zu einer deutlichen Beruhigung der Preisentwicklung führen, was wir jetzt auch aktuell beobachten,“ stellt Michelsen gegenüber dem Deutschlandfunk fest (26. März 2020).  

Das Risikoszenario der Deutschen Bank

Die Corona-Krise habe das Potenzial, einen Strukturbruch im Büromarkt zu bewirken, stellt das Deutsche Bank Research am 1. April fest. Die krisenbedingte Zunahme der Heimarbeit könnte die Nachfrage nach Büroraum strukturell reduzieren. In diesem Fall könnten Leerstände das Zyklusende einläuten. Preise und Mieten würden in diesem Szenario künftig fallen.

Grundsätzlich habe die Corona-Krise die Unsicherheiten über die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt deutlich erhöht. Die globale Flucht in sichere Anlagen dürfte für die Wohnimmobilien zwar tendenziell preissteigernd wirken. Temporär sei aber auch mit Preisrückgängen zu rechnen.

Wohnungs- und Büromieten dürften im Jahr 2020 bei einer schweren langanhaltenden Corona-Krise stagnieren, erwartet das Deutsche Bank Research.

Verzögerungen durch die Krise

Das Abwärtspotenzial hält Immobilienökonom Günter Vornholz von der Bochumer EBZ-Business School jedoch für begrenzt. Es werde im Rahmen der Corona-Krise zu Verzögerungen kommen, die auch nicht mehr aufgeholt werden könnten.

„Wer nicht muss, kauft in der Krise keine Immobilie oder verschiebt den Umzug in eine größere Wohnung“, sagte er der Süddeutschen Zeitung.

Die Kapazitätsauslastung sei aber schon hoch, „und weil in der nächsten Zeit nichts groß investiert wird, werden die Kapazitäten nicht steigen“, stellt er fest. Dazu komme für Anleger die Frage nach der Alternative bei Geldanlagen.

Es steige zwar das Risiko von Mietausfällen im Rahmen der Krise. Doch die Alternativen für Geldanlagen seien noch immer dürftig, überdies bleibe das Geld für Investoren durch die Nullzinsen günstig.

Fazit von Vornholz: „Die Zinsentwicklung stützt das ganze Geschehen, die realwirtschaftliche Entwicklung drückt tendenziell die Immobilienmarktdynamik.“

Pro und Contra Immobilienblase

Wie hin- und hergerissen die Beobachter des Immobilienmarktes sind, zeigen auch zwei Artikel der Wirtschaftswoche, wo Mitte Februar jeweils fünf Gründe für und fünf gegen das Platzen der Immobilienblase genannt werden.

Das Fazit des Pro-Artikels lautet: „Die Zutaten für ein Platzen der Immobilienblase scheinen vorhanden zu sein. Schon seit einigen Jahren warnt die Bundesbank, die Preise in den Städten seien um bis zu 30 Prozent zu hoch – gemessen an fundamentalen Kriterien.“

Das Fazit des Contra-Artikels lautet: „Die Preise von Häusern und Wohnungen erscheinen hoch. Doch es gibt bislang kaum Anzeichen dafür, dass die Entwicklung sich von den fundamentalen Einflussfaktoren – also vor allem Angebot und Nachfrage – gelöst hat.

Die Zeit der großen Preis- und Mietsteigerungen kann vorbei sein, insbesondere weil Politiker mit regulatorischen Eingriffen die Mieten steuern wollen. Für eine Wende zu fallenden Immobilienpreisen ist es aber zu früh. Es fehlt insbesondere ein echter Auslöser, zum Beispiel deutlich steigende Zinsen.“

Drei Krisenszenarien für den Immobilienmarkt

Da stellt sich die Frage, ob die Corona-Krise solch ein Auslöser sein könnte. Je mehr Immobilien auf den Markt kommen, desto stärker werden dann auch die Preise sinken, erklärt Immobilienforscher Reiner Braun, Vorstandschef des Immobilien-Forschungsinstituts Empirica. Er skizziert mögliche Entwicklungen.

Szenario 1: Bricht die Konjunktur stark ein, könnte das einen Absturz der Immobilienpreise um bis zu 30 Prozent zur Folge haben.

Das Szenario 2: Bei schneller Erholung und sinkenden Zinsen sei auch ein Plus von zehn Prozent möglich.

Szenario 3: Stabile bis leicht sinkende Preise, was Braun derzeit für wahrscheinlich hält.

„Im Moment sehen wir noch keine Preisveränderungen am Markt“, ergänzt dies Thomas Beyerle, der das Research im Immobilienkonzern Catella verantwortet. Allerdings seien die Investoren derzeit eher zurückhaltend.

Die Häuslebauer dürften eher größere Anschaffungen aussetzen, als von einem Immobilienkauf zurückzutreten, vermutet er. Immobilien gelten schließlich als „sicherer Hafen“. Solche Veränderungen sehe man vermutlich aber erst im zweiten Quartal.


UBS-Index für Immobilienblasen

Nach jüngsten Schätzungen der Bundesbank sind die Preise für Wohnimmobilien in den Top-Sieben-Großstädten merklich überbewertet.  Die Preise übertrafen 2019 „dasjenige Niveau, das durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, um 15 bis 30 Prozent, warnen die Notenbanker.

Preiswarnung für München und Frankfurt

Nach Ansicht der Experten der Schweizer Großbank UBS besteht in zwei deutschen Städten das Risiko einer Immobilienblase. Laut UBS besteht ein „Blasenrisiko“ bei Indexwerten über 1,5. Solche Werte erreichten in der Ende September 2019 veröffentlichen Studie München mit 2,01 und Frankfurt mit 1,71.

Mit dem „Global Real Estate Bubble Index“ (siehe Grafik) zeichnet die UBS fundamentale Bewertungen an den internationalen Wohnungsmärkten sowie Bewertungen von Städten in Relation zu ihren jeweiligen Ländern und möglichen wirtschaftlichen Verzerrungen (Kredit- und Bauboom) nach.


HRI-Factbook für Immobilienanleger

Die Immobilienmärkte in Deutschland boomen. Aber wie ist es in Europa und den USA? Dieses Factbook beantwortet diese Frage und klärt, wie Anleger profitieren können. Sie können es als Print-Version kostenlos in unserem Shop beziehen. Oder aber hier herunterladen.


Die HRI-Analyse der Ausgangslage

Zunächst zu den Fakten. Was ist am Immobilienmarkt erkennbar?

Niedrigzinspolitik der EZB und steigende Nachfrage nach Immobilien

Infolge der markanten Niedrigzinspolitik der EZB sind nicht nur die Renditen risikoarmer Kapitalanlagen wie etwa Bundesanleihen zurückgegangen. Auch die Zinsen für Immobilienkredite sanken spürbar. Bei guter Bonität sind Langfristkredite heute schon für deutlich unter drei Prozent zu bekommen.

Mit den günstiger gewordenen Finanzierungsbedingungen ist zweifellos die Attraktivität von Wohneigentum gestiegen. Auch weil nicht wenige Sparer und Investoren als Konsequenz der Flutung des Bankensystems mit Zentralbankgeld eine Infation befürchten.

Als Folge der gestiegenen Nachfrage nach Wohnimmobilien der letzten 10 Jahre stiegen auch die Preise in einem nicht gekannten Tempo. Dies gilt zwar nicht fächendeckend. Es gilt wohl aber in einigen Vierteln in den prosperierenden Ballungsgebieten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart oder München sowie einigen kleineren Städten wie Freiburg, Augsburg oder Potsdam.

Auf dem Weg zur Immobilienblase?

Kräftige Preissteigerungen sind die notwendige Bedingung des Entstehens einer Immobilienblase. Aber für sich genommen sind sie noch nicht hinreichend, um von einer Blasenbildung zu sprechen. Als hinreichende Bedingungen kommen hinzu, dass die Preise zum einen spekulationsbedingt überhöht sind. Zum anderen ging diese Preisentwicklung Hand in Hand mit einer kräftigen Expansion des Volumens der vergebenen Baudarlehn einher.

Dass in einigen Gebieten die Immobilienpreise seit 2007 um über 20 Prozent stiegen, sehen viele als Beleg für eine spekulative Überhitzung. Zu Unrecht! Denn von 2001 bis 2007 sind in Deutschland die Wohnungspreise gesunken. Erst im Jahr 2011 erreichten sie wieder das Niveau von 2001. (Quelle: Häuserpreisindex Statistisches Bundesamt)

Spekulationsgetriebene Immobilienblase?

Zudem ist es übereilt und verfehlt, eine spekulative Überhitzung des Immobilienmarktes allein an der Entwicklung der Preise festzumachen. Erforderlich ist in jedem Fall ein Vergleich zur Entwicklung der Mieten. Denn nur wenn die Preise deutlich schneller als die Mieten gestiegen sind und es deshalb zu einem Verfall der Immobilienrendite gekommen ist, wird man eine Entwicklung als spekulationsgetrieben und nicht mehr fundamental bezeichnen können. Diese Bedingung ist umso relevanter, wenn die Objekte nicht zur Selbstnutzung, sondern zum Weiterverkauf erworben wurden.

Beispiel: Wenn der Preis einer Etagenwohnung von 100.000 € auf 300.000 € steigt, die Jahresmiete dieses Objektes in der gleichen Zeit aber nur von 5000 € auf 6000 € zulegt, dann bedeutet dies einen Rückgang von 5 auf 2 Prozent. Von einer solchen Entwicklung sind wir allerdings selbst in den preisdynamischen Ballungsgebieten immer noch deutlich entfernt.

Das Bild zeigten den Anstieg der Mietpreise seit dem Basisjahr 2012. Besonders in den acht größten Städten Deutschlands ist der Mitpreis bis zum Jahr 2018 um 45 Prozent gestiegen. Das kann ein Indikator für eine Immobilienblase sein.
Quelle: Jones Lang LaSalle 2019: Research Report. Wohnungsmarktbericht Deutschland 2019.
Das Bild zeigten den Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen.  Besonders in den acht größten Städten Deutschlands ist der Kaufpreis Mitpreis bis zum Jahr 2018 um 85 Prozent gestiegen. Das kann ein Indikator für eine Immobilienblase sein.
Quelle: Jones Lang LaSalle 2019: Research Report. Wohnungsmarktbericht Deutschland 2019.

Mieten kein Indikator für Immobilienblase

Selbst in München, einem der dynamischsten Ballungszentren in Deutschland, wo der Mediankaufpreis pro Quadratmeter für Neubauten in den Jahren 2014 bis 2018 um stolze 45 Prozent gestiegen ist, kann bei einer Erhöhung der Medianmiete pro Quadratmeter im gleichen Zeitraum um immerhin 30 Prozent nicht von einem dramatischen Verfall der Mietrendite gesprochen werden.

Ungeachtet dessen konnte sich auch der Immobilienmarkt nicht von dem allgemeinen Rückgang des Renditeniveaus in den letzten Jahren abkoppeln. Verlangte ein Investor vor Jahren sechs Prozent Rendite von einer Immobilie, war er bereit, knapp das 17fache der Jahreskaltmiete für ein Haus oder eine Wohnung zu bezahlen. Wenn sich heute ein Investor mit vier Prozent zufrieden gibt, wird er das 25fache der Jahresmiete für dieses Objekt zahlen, sprich, einen um 50 Prozent höheren Kaufpreis akzeptieren.

Immobilienkredite weisen nicht auf Immobilienblase hin

Die zweite Voraussetzung dafür, dass deutlich gestiegene Immobilienpreise zu einer gesamtwirtschaftlichen Krise führen können, ist ein aufgeblähtes Volumen von Immobilienkrediten, das im Falle eines Platzens dieser Preisblase nicht mehr bedient werden kann.

Auch diese zweite Bedingung für eine pathologische Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten ist – wie ein Blick in die Statistik der Deutschen Bundesbank zeigt – nicht erfüllt.

Die Grafik zeigt die Entwicklung der vergebenen Immobilienkreidte zwischen 2015 und 2019. Zwar stieg das vergebene Volumen um rund 40 Milliarden Euro an. Aber auch hieraus lässt sich nicht auf eine Immobilienblase schließen.
Quelle: Deutsche Bundesbank

Immobilienmarkt und Käuferverhalten

Schließlich ist in Deutschland der Prozentsatz der Haushalte, die über Wohneigentum verfügen im internationalen Vergleich sehr gering (<45 Prozent). Die Gründe hierfür liegen in einem sehr mieterfreundlichen Mietrecht, gut funktionierender Mietmärkte und vergleichsweise hoher Eigenkapitalerfordernisse.

Hinzu kommt, dass die Eigentümer von Wohnimmobilien bei uns durchweg zu den Beziehern mittlerer und höherer Einkommen zählen. Sie erwerben Immobilien durchweg zur Eigennutzung oder zur Vermietung und nicht zur Weiterveräußerung.

Im Falle eines Preisrückgangs würden diese Haushalte zwar ärmer, sie dürften aber nur selten als Schuldner ausfallen. Die ernste Gefahr einer Schieflage von Banken oder gar des ganzen Finanzsystems im Falle eines Preiseinbruchs ist daher nicht gegeben.

Klares Indiz für Immobilienblase fehlt

Fazit: In einer Reihe deutscher Städte sind Wohnimmobilien deutlich im Preis gestiegen. Ein valides Indiz einer Spekulationsblase, deren Platzen mit realwirtschaftlichen Verwerfungen verbunden wären, ist dies aber noch nicht.

Beim derzeitigen Gerede von einer mit realwirtschaftlichen Risiken verbundenen Immobilienblase in Deutschland handelt es sich deshalb bis auf weiteres um den sprichwörtlichen „Sturm im Wasserglas“.


HRI-Empfehlungen für die Politik

In Deutschland wurden zuletzt zahlreiche Einzelmaßnahmen gegen die steigenden Mieten und Immobilienpreise auf den unterschiedlichen staatlichen Ebenen verabschiedet. Diese stehen allerdings unkoordiniert nebeneinander, stellen die HRI-Immobilienmarktexperten Dennis Huchzermeier und Axel Schrinner fest (Februar 2020).

Das Spannungsfeld der Politik

Dies macht eine Gesamtevaluierung der Wirkung aller staatlichen Eingriffe in den Wohnungs- und Immobilienmarkt faktisch unmöglich. Mit einer stringenten, auf wenige Instrumente beschränkten Politik könnte mutmaßlich der Wohnraummangel effektiver gelindert werden, als mit dem gegenwärtigen Bündel an unkoordinierten Einzelmaßnahmen.

Die Geschichte staatlicher Eingriffe

Wohnen ist ein Elementarbedürfnis. Daher zählt das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ zweifellos zu den zentralen Politikfeldern. Ein zweiter, nicht minder wichtiger Aspekt ist die Sicherung der Stabilität der Finanzmärke.

Mit dem Platzen der Immobilienblase in den USA nahm die Finanzkrise 2007 ihren Lauf, die sich rasch über die eng verflochtenen Finanzmärkte in weite Teile der Welt ausbreitete, zahlreiche Banken an den Rand der Zahlungsunfähigkeit trieb und schließlich viele Volkswirtschaften in eine schwere Rezession stürzte. Die gesamtwirtschaftlichen Kosten einer Immobilienkrise können schwer wiegen.

Die Politik bewegt sich in einem Spannungsfeld. Sie muss den Immobilienmarkt beispielsweise durch Sonderabschreibungen für Investoren oder Baukindergeld für Familien stimulieren, will aber gleichzeitig eine sich andeutende Preisblase nicht noch weiter verstärken.

Der Staat hat in der deutschen Nachkriegsgeschichte immer wieder regulierend in den Markt für Wohnimmobilien eingegriffen. Direkt nach dem Zweiten Weltkrieg wurde ein Bundesbauministerium eingerichtet, weil knapp ein Viertel des Wohnungsbestandes zerstört wurde und mehr als zwölf Millionen Flüchtlinge untergebracht werden mussten. In den 1950er Jahren wurden das Erste und Zweite Wohnungsbaugesetz verabschiedet.

Ein Paradigmenwechsel setzte in den 1980er Jahren ein, der Trend zur Deregulierung erfasste auch die Wohnungsbaupolitik.

Warnung der Bundesbank

In jüngster Vergangenheit erreichte die Frage einer Marktregulierung wieder die Politik, weil Mieten und Immobilienpreise stark anzogen und es vor allem in den Metropolen zu akutem Mangel an günstigem Wohnraum kam.

Nach jüngsten Schätzungen der Bundesbank sind die Preise für Wohnimmobilien in den Top-Sieben-Großstädten merklich überbewertet.  Die Preise übertrafen 2019 „dasjenige Niveau, das durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, um 15 bis 30 Prozent, warnen die Notenbanker.

Allokation versus Distribution

Das Spannungsfeld der Politik sieht so aus:

  • Langfristig angelegte Allokationspolitik: Dadurch könnte das Angebot an Immobilien auf dem Markt erhöht werden.
  • Kurzfristig orientierte Distributionspolitik: Damit würden die finanziellen Folgen eines als zu gering erachteten Angebots für die Betroffenen abgemildert.

Das Problem verschiedener Aktionen: Kurzfristige Distributionsmaßnahmen können ungewollte Auswirkungen auf die langfristige Allokation haben.

Handlungsfelder auf dem Immobilienmarkt

Das Handelsblatt Research Institute hat in einer Studie für „Euroforum Deutschland“ Handlungsfelder identifiziert, wie die Politik reagieren kann.

Nach-Steuer-Renditen der Investoren

Das Angebot wird im Wesentlichen von den Nach-Steuer-Renditen der Investoren bestimmt. Mietbegrenzungen, Kündigungsschutz und nicht überwälzbare Modernisierungsauflagen mindern die erwarteten Renditen. Steuerentlastungen für die Investoren erhöhen sie.

Angesichts des hohen Technikanteils moderner Bauten scheint heute eine vom Fiskus unterstellte Nutzungsdauer von 50 Jahren sehr lang. Eine Verkürzung auf 40 oder gar 33 Jahre würde die jährlichen Abschreibungen von zwei auf 2,5 oder gar drei Prozent erhöhen.

In der Wissenschaft gibt es gar Forderungen, Abschreibungen über 25 Jahre und damit vier Prozent zu ermöglichen, da dies die angemessene Nutzungsdauer darstelle. Auf Seiten der Investoren würde dies mit temporären Steuerentlastungen verbunden sein – und damit tendenziell zu einer Angebotsausweitung führen.

Anstieg der Baukosten

Der Preis einer Immobilie wird neben den Gewinnerwartungen des Investors vor allem durch den Grundstückswert und die Baukosten bestimmt. Auf beide Größen kann der Staat zumindest indirekt Einfluss nehmen.

Der Anstieg der Baukosten auf dem Immobilienmarkt könnte dadurch begrenzt werden, dass Bauvorschriften der Bundesländer harmonisiert werden. Durch bundesweit einheitliche Regeln ließen sich die ohnehin eher geringen Skaleneffekte beim Wohnungsbau einfacher realisieren. Zudem sollten die vereinheitlichten Standards bei Lärmschutz und Isolierung einer Kosten-Nutzen-Analyse unterzogen werden, freilich ohne, dass es dabei zu einer signifikanten Senkung sicherheitsrelevanter Standards kommt.

Der Grenznutzen einiger Verschärfungen der energetischen Anforderungen oder von Lärmschutzauflagen, die bereits zuvor auf hohem Niveau lagen, lässt sich aber hinterfragen. Ferner setzen viele Bauvorschriften nicht auf Zielerreichungswerte, sondern machen detaillierte Angaben zur Realisierung. Kostensenkender Wettbewerb um effiziente Verfahren wird dadurch ausgeschaltet.

Verhalten der Kommunen auf dem Immobilienmarkt

Zeit- und damit letztlich auch Kostenersparnisse ließen sich realisieren, wenn die Kommunen angehalten würden, Bauanträge zügiger zu bearbeiten. Um dies zu ermöglichen, sollte auf eine rasche Digitalisierung der Verwaltung sowie kurzfristig auf mehr Standardisierung im Antragsverfahren gesetzt werden.

Zu prüfen sind in diesem Zusammenhang auch die Prozessabläufe in vielen Kommunen. Heute sind viele verschiedene Stellen innerhalb der Verwaltung mit der Genehmigung eines Bauantrag befasst. Dabei kommt es zu Wartezeiten und Kommunikationsproblemen. Der Verwaltungsprozess sollte also optimiert und möglichst auch verschlankt werden.

Auch die Grundstückspreise kann der Staat mittelbar beeinflussen. Die Kommunen haben dies – zumindest ein Stück weit – selbst in der Hand, zusätzliches Bauland auszuweisen, also das Angebot zu vergrößern. Das drückt die Preise.

Steuern

Tendenziell grundstückpreissenkend würde eine höhere Grundsteuer wirken. Diese Maßnahme würde die realisierbare Rendite senken und damit die Nachfrage verringern.

Darüber hinaus steht es jedem Bundesland frei, die Grunderwerbsteuer zu senken. Dadurch würde die Differenz zwischen dem Preis, den ein Verkäufer erzielen will, und jenem, den ein Käufer bereit ist zu zahlen, kleiner. Denkbar wäre eine Rückkehr zu einem bundesweit einheitlichen Satz. Heute bewegen sich die Steuersätze in einer Spanne von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Transferausgaben

Deutlich populärer sind allerdings bisher solche Maßnahmen, die an der Nachfrageseite ansetzen. Diese signalisieren den Wählern, dass die Politik ein akutes, viele Wähler unmittelbar betreffendes Problem erkannt hat, handelt und bestenfalls Abhilfe schafft, indem sie das verfügbare Einkommen der Wähler erhöht.

Steigen die Mieten, reagiert die Politik mit Mietpreisbremsen oder Mietdeckeln. Wird der Immobilienerwerb für die Mittelschicht weniger erschwinglich, legt die Politik ein Baukindergeld auf, und wenn preiswerter Wohnraum knapp ist, stellt die Politik Geld für den sozialen Wohnungsbau bereit. Gemein ist all diesen Maßnahmen, dass sie vorrangig Symptome lindern aber nicht an deren Ursachen ansetzen.

Unstrittig ist, dass die Kosten für angemessenen Wohnraum Teil des Existenzminimums sind. Der Sozialstaat zahlt Bedürftigen daher neben dem Existenzminimum ein an die regionalen Gegebenheiten angepasstes Wohngeld. Zwar landet ein Teil dieses Sozialtransfers in Form von höheren Mieten im unteren Preissegment bei den Vermietern.

Doch lässt sich diese Wechselwirkung bei keinem Transfer (und keiner Steuer) vermeiden. Genauso wie der Steuerschuldner nicht zwingend der Träger einer Steuer sein muss, muss der Empfänger eines Sozialtransfers eben nicht unbedingt der (alleinige) Nutznießer sein.

Kritisch zu hinterfragen sind daher Maßnahmen, die den Erwerb von Wohnungseigentum fördern sollen. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind an so geringe Einkommensgrenzen gekoppelt, dass für die meisten der Anspruchsberechtigten der Erwerb von Wohneigentum nicht in Frage kommt. In der heutigen Praxis spielen diese beiden Transfers daher kaum mehr eine Rolle.

Baukindergeld

Deutlich höher liegen die Einkommensgrenzen beim Baukindergeld, das befristet bis Ende 2020 gezahlt werden soll. Die Begünstigten bekommen 12.000 Euro pro Kind. Verteilt auf zehn Jahre. Den bei weitem größten Teil haben die Empfänger bislang für den Kauf von Bestandsimmobilien verwendet; lediglich rund ein Sechstel der bewilligten Anträge bezog sich auf Neubauten.

Ferner gab es offenbar so umfassende Gestaltungsmöglichkeiten, dass die KfW als für die Förderung zuständige Institution am 17. Mai 2019 die Förderbedingungen dahingehend änderte. Die Regeln begünstigen Transaktionen unter Verwandten in direkter Linie nicht mehr.

Insbesondere die zeitliche Befristung des Baukindergelds befeuert eine ohnehin hohe Nachfrage weiter, wodurch es zu weiteren Preisanstiegen im unteren und mittleren Preissegment gekommen sein dürfte, nicht aber zu einer nennenswerten Angebotsausweitung. Ferner kommt das Baukindergeld nur solchen Bauherren zu Gute, die selbst über ausreichend Eigenkapital verfügen. Gerade die Eigenkapitalanforderungen der Banken sind jedoch für viele, gerade junge potenzielle Immobilienerwerber aus der Mittelschicht ein hohes Hindernis. Hinzu kommt, dass jede Form von direkter Förderung des Erwerbs von Wohneigentum Steuergeld kostet, das an anderer Stelle in den öffentlichen Haushalten fehlt.  Es darf daher bezweifelt werden, dass das Baukindergeld eine nach Kosten-Nutzen-Aspekten sinnvolle Maßnahme ist. Die Verlängerung empfiehlt sich daher eher nicht.

Sozialer Wohnungsbau

Gravierendere Fehlallokationen sind beim sozialen Wohnungsbau möglich. In der Vergangenheit wirkte dieser Ansatz wenig treffsicher, da die Behörden die Anspruchsberechtigung nur beim Einzug überprüft haben. Grundsätzlich zulässige Fehlbelegungsabgaben, die Mieter einer Sozialwohnung entrichten müssen, sofern sich deren finanzielle Lage deutlich gebessert hat, erheben die meisten Bundesländer nicht.

Außerdem förderte der soziale Wohnungsbau in vielen Städten durch die regionale Konzentration der Projekte die Bildung sozialer Brennpunkte. Um diese ungewünschten Wirkungen des sozialen Wohnungsbaus abzumildern, müssten die Behörden die Anspruchsberechtigung regelmäßiger überprüfen.

Ansätze, einer regionalen Konzentration von sozialen Bauprojekten vorzubeugen, gibt es bereits in einigen Städten. So legen die Städte bei der Erschließung neuer Bauprojekte Quoten fest, die für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden müssen.

Ausschuss für Finanzstabilität

Als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise der Jahre 2008/09 wurde das „Gesetz zur Überwachung der Finanzstabilität“ beschlossen, welches zum Jahresanfang 2013 in Kraft trat. Der Ausschuss soll wesentliche, die Finanzstabilität in Deutschland betreffende Sachverhalte, regelmäßig diskutieren, Gefahren für die Finanzstabilität identifizieren, vor diesen warnen sowie Empfehlungen zur Vermeidung dieser Gefahren aussprechen. So wollen die Aufseher systemische Risiken, die negative Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum, die Beschäftigungssituation und den Wohlstand haben können, frühzeitig erkennen.

Zum ersten Mal hat der AFS im Juni 2015 wesentlich in den deutschen Immobilienmarkt eingegriffen. Der AFS empfahl der Bundesregierung, die Schaffung von Instrumenten, mit denen die BaFin Mindestanforderungen für die Kreditfinanzierung von Wohnimmobilien erlassen kann. Mit Hilfe der neugeschaffenen Instrumente kann die BaFin einer Gefährdung der Finanzstabilität aufgrund einer massiv angestiegenen Kreditfinanzierung oder Preisblasen am Immobilienmarkt begegnen.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt gilt im internationalen Vergleich als relativ stabil. Dies ist vor allem den in Deutschland üblichen relativ langen Zinsbindungen und eher konservativen Beleihungswerten zu verdanken. Jüngst warnten allerdings sowohl das European Systemic Risk Board als auch der AFS gemeinsam mit der Bundesbank vor einer gestiegenen Wahrscheinlichkeit von Preisübertreibungen und einer zunehmenden Möglichkeit einer deutlich ausfallenden Preiskorrektur.

Diese Warnung sollte die Politik ernst nehmen

Der Chefökonom

Der Chefökonom

5 Gedanken zu “Immobilienblase: Ein Dossier, drei Perspektiven

  1. Dank für die beruhigenden Zahlen und Argumente. Zu befürchten sind solche Blasen bei Immobilien und Aktien aber doch, wenn das Gerede darüber so weiter geht, dass die gesetzlichen Renten und Pensionen nicht mehr sicher seien und man/frau in Immobilien und Wertpapiere müsse, um nicht in Altersarmut zu fallen. Stattdessen sollte es doch möglich sein/gemacht werden, dass das Rentenniveau nicht weiter fällt und dass man mit eigenen Mitteln freiwillig seine Rente durch den Erwerb zusätzlicher Eckpunkte aufstocken kann. Deren Wert sollte denn auch weiter an die Arbeitsproduktivität und die Lohnentwicklung gekoppelt sein. Manfred Nitsch

  2. Wenn die Corona-Kreise aus der operativen Bedrohung raus ist und unser Staat in seinen Büchern feststellt, wieviel Mrd. ausgegeben wurden (denn die aktuellen Hilfspakete sind ja keine Investitionen die sich zukünftig auszahlen), dann stellt sich die Frage der „sozial ausgewogenen Verteilung der Kosten“. Dies wird nur über Vermögensabgabe oder Steuererhöhung gelingen. Und damit sind wir beim Immobilienthema: In welchem Umfang werden Immobilienbesitzer dann Objekte beleihen können? oder in welchem Umfang verkaufen müssen, um ihren Anteil an der „sozial ausgewogenen Kostenverteilung“ leisten zu können? Damit kommen sicher viele Wohnungen und Häuser auf den Markt, die kurzfristig Geldfluß bringen müssen, weil diese „Staatsquote“ sicherlich innerhalb von 4 Wo. zahlbar ist.
    Die juristische Klärung der Frage, „wie eine Vermögensabgabe auf Immobilien (die für Viele eine Zusatzrente darstellt), im Vergleich zu einem höheren Rentenbezug zu bewerten ist“ wird über mehrere Instanzen Jahre dauern. Bis dahin mußten viele Objekte verkauft werden und haben dazu auch noch einen geringeren Preis erlöst.
    Dieser Abgaben- /steuerpolitische Einfluß aus der aktuellen Corona-Krise fehlt mir in der vorliegenden Ausarbeitung, obwohl er einen maßgeblichen Einfluß haben wird – so weit mal meine persönliche und wohl durchdachte Meinung.
    Vielleicht gelingt den Autoren ja noch ein qualifizierter Nachtrag.

  3. Wenn man den Inhalt sorgfältig liest, passen die Überschriften irgendwie nicht mehr dazu:
    „IW *beruhigt*: Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen“
    „Empirica-Forscher *befürchten* Preiseinbruch bei Wohnungen“

    Sonst aber schöne und sachliche Zusammenfassung der relevanten Meinungen,
    auch wenn ich die finalen Ratschläge der Autoren nicht umfassend teilen kann.
    Insbesondere halte ich jegliche Investitionsanreize für kontraproduktiv,
    solange nicht ausreichend Bauland (in Worten: ausreichend!) ausgewiesen wird.

  4. Sehr geehrter Herr Blöcher,
    man muss sehen, ob eine Vermögensabgabe oder Steuererhöhungen nötig ist, um die hohen Ausgaben für die Abfederung des wirtschaftlichen Stillstands zu finanzieren. Als erstes wird der Solidaritätszuschlag wohl nun für immer bleiben, ähnlich wie die Sektsteuer.
    Grundsätzlich würde es auch reichen, wenn die Politiker, die bisher das Geld mit vollen Händen verprasst haben, endlich einmal anfangen würden Gelder zu sparen. Möglichkeiten dafür gibt es vielfältig: anfangen kann man bei der Verkleinerung des Bundestags auf maximal 500 Abgeordnete und damit verbunden die zu finanzierenden Mitarbeiterstäbe eines jeden Abgeordneten. Die völlig unnötige Pendelei zwischen Berlin und Bonn, wo immer noch viele Regierungsstellen sind, gehört beendet. Gleiches gilt übrigens auf EU-Ebene mit Straßburg und Brüssel. Diese Beispiele lassen sich beliebig fortsetzen.

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