Wie stark sinken die Preise am Wohnungsmarkt?

Wie stark sinken die Preise am Wohnungsmarkt?

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Die Experten am Immobilienmarkt sind sich uneinig. Die Pessimisten von Empirica befürchten, dass die Preise am Wohnungsmarkt im Zuge der Corona-Krise um bis zu 25 Prozent einbrechen könnten. Optimistischer äußern sich dagegen die Ökonomen der Deutschen Bank und des Instituts der Deutschen Wirtschaft. Von Thomas Schmitt

Deutsche Bank: Nur temporär Preisrückgänge am Wohnungsmarkt

Beendet die Corona-Krise den Hauspreiszyklus? Die teilweise vorhandene Evidenz über kräftige Preisrückgänge hält die Deutsche Bank in einer Studie (22. April 2020) eher für anekdotisch und temporär. Daher interpretiere man diese Entwicklungen als Zykluspause.

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Mittelfristig lasse eine Flucht in Sicherheit, als Folge umfangreicher geld- und fiskalpolitischer Mittel, womöglich einer höheren Inflationsrate und weiterer positiver Impulse für die Zuwanderung, neue Preisanstiege erwarten. Wie in den letzten zehn Jahren dürften auch künftig Preise schneller ansteigen als Mieten.

Doch trotz dann weiter sinkender anfänglicher Mietrenditen dürften für – private wie institutionelle – Investoren der Häuser- und Wohnungsmarkt attraktiver sein als Anlagen am Kapitalmarkt. Dies gelte aus Renditegesichtspunkten für langlaufende deutsche Staatsanleihen genauso wie aus Risiko-Rendite-Abwägungen für die Aktienmärkte.

Daher dürften die anfänglichen Mietrenditen von bundesweit rund vier Prozent pro Jahr attraktiv bleiben. Zudem könnte es nach den temporären Preisrückgängen in der Corona-Krise eine Flucht in Sicherheit geben. Dies könnte die Nachfrage nach Wohnimmobilien erneut ankurbeln und die Preise abermals erhöhen.

Die Corona-Krise belastet den Büromarkt

Abgesehen vom erwarteten Rückgang der Zahl der Beschäftigten sei unklar, ob umfangreiche Homeoffice-Regeln einen Strukturbruch und damit das Zyklusende einläuten könnten. Die Deutsche Bank hält diese Erwartung für verfrüht. Regulatorische Hindernisse, die große Bedeutung der Industrie, aber auch gesundheitliche Nachteile für Arbeitnehmer ließen allenfalls eine nur graduelle Ausweitung des Homeoffice erwarten.

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Folglich könnten die fundamentalen Faktoren im zweiten Halbjahr 2020 wieder an Bedeutung gewinnen. Dann würden die sehr niedrigen Leerstandsraten und die bestehende Büro-Not wieder stärker in den Vordergrund rücken.

Bedingungen für ein Ende des Bürozyklus

In den vergangenen zehn Jahren hätte die Homeoffice-Quote jährlich um rund 1 1/3%-Punkte zulegen müssen, um den durchschnittlichen jährlichen Zuwachs an Bürobeschäftigten von rund 100.000 in den 126 größten deutschen Städten zu neutralisieren. Nach der Corona-Krise und einer wirtschaftlichen Normalisierung könnte der benötigte Anstieg der Quote noch niedriger sein, wenn es entgegen unserer Erwartungen zu einer deutlich geringeren Nachfrage nach Bürobeschäftigten käme.

Viele der bereits begonnenen, aber noch nicht fertig gebauten Objekte würden dann wohl den Leerstand erhöhen. Ausgehend von diesen Überlegungen könnte bereits eine kräftig steigende Homeoffice-Quote, zum Beispiel um mehr als 1%-Punkt pro Jahr, das Zyklusende im Büromarkt einläuten.

IW beruhigt: Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen

Der Wohnungsmarkt wird die Corona-Krise glimpflich überstehen, heißt es in einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (19. April 2020). Die Kaufpreise in den 50 größten deutschen Städten fielen in diesem Jahr trotz der Pandemie nur leicht.

Die Preise sänken in Deutschland wahrscheinlich nicht oder nur leicht, im schlimmsten Szenario um bis zu zwölf Prozent, stellt das IW-Gutachten „Preiseffekte im Wohnungsmarkt aufgrund der Covid-19-Pandemie“ fest. Dabei gelte: Je mehr die Wirtschaft einbricht, desto stärker dürften die Preise sinken. Stark fallende Zinsen bremsten jedoch den Preisverfall.

Immobilienmarkt wird gut durch die Krise kommen

IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen.“ Für den leichten Preisrückgang sorgen die getrübten Erwartungen über künftige Mieteinnahmen sowie generell eine höhere Unsicherheit, die sich in einer höheren Risikoprämie ausdrücke. Wie stark die Wohnungspreise fallen, hängt zudem davon ab, ob die langfristigen Zinsen weiter fallen. Schließlich werden Immobilien dann im Vergleich zu anderen Anlagen attraktiver.

Die Studienautoren rechnen drei Szenarien durch. Wären die Erwartungen über künftige Mieteinnahmen so schlecht wie zuletzt in der Finanzkrise zwischen 2008 und 2009, brächen die Wohnungspreise in diesem Jahr im schlimmsten Fall um rund 17 Prozent ein. Davon sei aber nicht auszugehen, da dieses Szenario auf dem unwahrscheinlichen Fall stagnierender Zinsen beruht.

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Bezieht man in die Rechnung ein, dass die langfristigen Zinsen weiter sinken, dürften die Preise wahrscheinlich deutlich weniger fallen oder sogar stagnieren. Ein Rückgang zwischen null und zwölf Prozent sei realistisch.

IW sieht keine Immobilienblase in Deutschland

Ein deutlicherer Preisverfall wäre nur zu erwarten, wenn die Corona-Krise jetzt eine Immobilienblase zum Platzen bringen würde. Eine solche Blase liege in Deutschland jedoch nicht vor, argumentieren die Autoren. Weder seien in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut worden, noch ständen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis – beides wären typische Anzeichen für eine Immobilienblase.

Zur Stabilität der Kaufpreise trage auch bei, dass die Mieten kaum nachgeben. „Es gibt aktuell keinen Hinweis darauf, dass die Mieten einbrechen könnten“, sagt Voigtländer.

Empirica-Forscher befürchten Preiseinbruch bei Wohnungen

„War das nun die Nadel, die den gut gefüllten Preisballon zum Platzen bringt?“ Diese Frage stellt das Forschungsinstitut Empirica in einer Analyse, die am 11. April 2020 zum Thema Immobilienblase veröffentlicht worden ist.

Die Antwort: „Der längste Wohnungsmarktzyklus der Bundesrepublik hätte jetzt auch ohne Corona allmählich sein Ende gefunden“, stellen die Forscher fest. „Insgesamt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus 10 Prozent bis minus 25 Prozent liegen dürfte.“

Langfristig werde Deutschland aber ein sicherer Hafen für Kapitalanleger bleiben, und auch die Konsumnachfrage nach dem Gut „Wohnen“ werde spätestens durch eine nicht unwahrscheinliche neue Außenwanderungswelle aus (Süd-)Europa stabil wachsen, heißt es weiter in dem empirica paper 255.

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Peter Ache, einer der Autoren des jährlich von den Gutachterausschüssen publizierten Immobilienmarktberichtes, rechnet dagegen damit, dass die Effekte der Pandemie auf die Wohnungsmärkte „eher schwach“ ausfallen. Ache, der auch den Immobilienbereich beim Verband DVW leitet, vermutet, dass sich indes manche Wohnansprüche ändern. So könnte sich der Trend vom Wohnen in der Stadt abflachen, heißt es im Handelsblatt.

Was ändert sich durch die Corona-Krise?

Der Immobilienmarkt sei kurzfristig schlicht eingefroren. Das liege an den langen Transaktionszeiträumen, denn für Besichtigungen, Notartermine und Kreditanträge vergehen nicht selten Tage, oft sogar Wochen.

Je später der Markt reagiere, umso geringer sie die verbleibende Dosis und desto weniger würden die Preise nach unten übertrieben. Hinzu komme, dass (Wohn-)Immobilien weiterhin ein stabiles Geschäftsmodell hätten. Die Mietverträge liefen weiter, die Nachfrage der Mieter bleibe bestehen. „Gleichwohl stellt sich die Frage nach der Höhe einer jetzt noch verbleibenden Kaufkraft und damit nach dem künftigen Miet- und Preispotential“, hinterfragt Empirica.

Fünf Gründe für einen Preiseinbruch

Auf Jahressicht werde die Preisentwicklung vom Bruttoinlandsprodukt (BIP) abhängen: „Je stärker und je länger die Rezession, desto schärfer der Preiseffekt. Da eine Rezession unvermeidlich ist, gilt dies auch für die Entwicklung der Kaufpreise.“ Dafür sprechen aus Sicht der Forscher fünf Gründe.

Erstens erwarten die Forscher steigende Zinsen. Als Stichworte nennen sie: Hoher Liquiditätsbedarf wegen Einkommensverlusten, mehr Staatsschulden, Kapitalbedarf für Umstellung der Produktion und Lieferketten sowie verstärkte Lagerhaltung.

Zweitens sehen sie einen geringeren demographischen Zusatzbedarf. Denn die Grenzen sind dicht, und die Schwarmwanderung sei auch ein Wohlstandseffekt. Und ohnehin sichtbar seien folgende Entwicklungen: Zyklusende, Suburbanisierung, Ausweichstädte.

Drittens sind Notverkäufe wegen Liquiditätsentzug denkbar. Deren Ausmaß sei abhängig vom Umfang der Corona-Subventionen für Freiberufler/Selbständige und Familienbetriebe.

Viertens gehen die Forscher von stockender Neubautätigkeit aus, weil im Zuge der Krise Verzögerungen beim Material möglich sind sowie wegen Grenzschließung/Krankheit auch Engpässe beim Personal.

Fünftens ist eine geringere Nachfrage durch Kapitalanleger möglich. Faktoren aus Investorensicht sind: Liquiditätsentzug, Angst, abgebrochene Transaktionen, Immobilienquote durch Aktienkurseinbruch übergewichtet.

Gefahr einer Immobilienblase: Empirica-Index IV/19

„Die Blasengefahr ist hoch, weil die Kluft zwischen Kaufpreis und Miete vielerorts weiter anschwillt und bedrohlich auf die Rendite drückt“, heißt es im Blasenindex IV/2019, der erstellt wurde im Februar 2020. „Der Niedrigzins mag dies rechtfertigen, aber nicht auf Dauer. Liquiditätsbedarf der Anleger, z.B. infolge des Mietendeckels, könnte im nicht selbstnutzeraffinen Teilsegment Verkaufsdruck auslösen.“

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Die Gefahr einer Immobilienblase sei überdies hoch, weil immer mehr junge Familien das Eigenkapital fürs Familienheim nicht mehr aufbringen könnten. Die Preise stiegen also schneller als die Einkommen bzw. das Eigenkapital.

Geschmälert werde die Gefahr einer Immobilienblase, weil weder ein Überangebot an Wohnungen noch eine Kreditschwemme drohten.

Eine Blase droht nach Einschätzung von Empirica grundsätzlich, wenn der „Normalverdiener“ sich die Immobilie nicht mehr leisten kann, weil

  • die Kaufpreise schneller als die Mieten
  • oder die Einkommen steigen
  • und in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden
  • und dazu immer mehr Kredite aufgenommen werden.

Diese vier Indikatoren (Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum BIP) können beobachtet werden.

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