Spannungsfelder der Wohnungspolitik und des Immobilienmarktes

Spannungsfelder der Wohnungspolitik und des Immobilienmarktes

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Die Wohnungspolitik befindet sich seit geraumer Zeit in diversen Spannungsfeldern. Im folgenden Artikel zeigt das Handelsblatt Research Institute, welche das sind, und gibt Handlungsempfehlungen für die Politik. Von Thoma Schmitt

Spannungsfelder der Wohnungspolitik

Niedrigzinspolitik der EZB und steigende Nachfrage nach Immobilien

Infolge der markanten Niedrigzinspolitik der EZB sind nicht nur die Renditen risikoarmer Kapitalanlagen wie etwa Bundesanleihen zurückgegangen. Auch die Zinsen für Immobilienkredite sanken spürbar. Bei guter Bonität sind Langfristkredite heute schon für deutlich unter drei Prozent zu bekommen.

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Mit den günstiger gewordenen Finanzierungsbedingungen ist zweifellos die Attraktivität von Wohneigentum gestiegen. Auch weil nicht wenige Sparer und Investoren als Konsequenz der Flutung des Bankensystems mit Zentralbankgeld eine Infation befürchten.

Als Folge der gestiegenen Nachfrage nach Wohnimmobilien der letzten 10 Jahre stiegen auch die Preise in einem nicht gekannten Tempo. Dies gilt zwar nicht fächendeckend. Es gilt wohl aber in einigen Vierteln in den prosperierenden Ballungsgebieten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart oder München sowie einigen kleineren Städten wie Freiburg, Augsburg oder Potsdam.

Auf dem Weg zur Immobilienblase?

Kräftige Preissteigerungen sind die notwendige Bedingung des Entstehens einer Immobilienblase. Aber für sich genommen sind sie noch nicht hinreichend, um von einer Blasenbildung zu sprechen. Als hinreichende Bedingungen kommen hinzu, dass die Preise zum einen spekulationsbedingt überhöht sind. Zum anderen ging diese Preisentwicklung Hand in Hand mit einer kräftigen Expansion des Volumens der vergebenen Baudarlehn einher.

Dass in einigen Gebieten die Immobilienpreise seit 2007 um über 20 Prozent stiegen, sehen viele als Beleg für eine spekulative Überhitzung. Zu Unrecht! Denn von 2001 bis 2007 sind in Deutschland die Wohnungspreise gesunken. Erst im Jahr 2011 erreichten sie wieder das Niveau von 2001. (Quelle: Häuserpreisindex Statistisches Bundesamt)

Spekulationsgetriebene Immobilienblase?

Das Bild zeigt ein Dossier zum Thema Steuererklärung.

Zudem ist es übereilt und verfehlt, eine spekulative Überhitzung des Immobilienmarktes allein an der Entwicklung der Preise festzumachen. Erforderlich ist in jedem Fall ein Vergleich zur Entwicklung der Mieten. Denn nur wenn die Preise deutlich schneller als die Mieten gestiegen sind und es deshalb zu einem Verfall der Immobilienrendite gekommen ist, wird man eine Entwicklung als spekulationsgetrieben und nicht mehr fundamental bezeichnen können. Diese Bedingung ist umso relevanter, wenn die Objekte nicht zur Selbstnutzung, sondern zum Weiterverkauf erworben wurden.

Beispiel: Wenn der Preis einer Etagenwohnung von 100.000 € auf 300.000 € steigt, die Jahresmiete dieses Objektes in der gleichen Zeit aber nur von 5000 € auf 6000 € zulegt, dann bedeutet dies einen Rückgang von 5 auf 2 Prozent. Von einer solchen Entwicklung sind wir allerdings selbst in den preisdynamischen Ballungsgebieten immer noch deutlich entfernt.

Das Bild zeigten den Anstieg der Mietpreise seit dem Basisjahr 2012. Besonders in den acht größten Städten Deutschlands ist der Mitpreis bis zum Jahr 2018 um 45 Prozent gestiegen. Das kann ein Indikator für eine Immobilienblase sein.
Quelle: Jones Lang LaSalle 2019: Research Report. Wohnungsmarktbericht Deutschland 2019.
Das Bild zeigten den Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen.  Besonders in den acht größten Städten Deutschlands ist der Kaufpreis Mitpreis bis zum Jahr 2018 um 85 Prozent gestiegen. Das kann ein Indikator für eine Immobilienblase sein.
Quelle: Jones Lang LaSalle 2019: Research Report. Wohnungsmarktbericht Deutschland 2019.

Mieten kein Indikator für Immobilienblase

Selbst in München, einem der dynamischsten Ballungszentren in Deutschland, wo der Mediankaufpreis pro Quadratmeter für Neubauten in den Jahren 2014 bis 2018 um stolze 45 Prozent gestiegen ist, kann bei einer Erhöhung der Medianmiete pro Quadratmeter im gleichen Zeitraum um immerhin 30 Prozent nicht von einem dramatischen Verfall der Mietrendite gesprochen werden.

Ungeachtet dessen konnte sich auch der Immobilienmarkt nicht von dem allgemeinen Rückgang des Renditeniveaus in den letzten Jahren abkoppeln. Verlangte ein Investor vor Jahren sechs Prozent Rendite von einer Immobilie, war er bereit, knapp das 17fache der Jahreskaltmiete für ein Haus oder eine Wohnung zu bezahlen. Wenn sich heute ein Investor mit vier Prozent zufrieden gibt, wird er das 25fache der Jahresmiete für dieses Objekt zahlen, sprich, einen um 50 Prozent höheren Kaufpreis akzeptieren.

Immobilienkredite weisen nicht auf Immobilienblase hin

Die zweite Voraussetzung dafür, dass deutlich gestiegene Immobilienpreise zu einer gesamtwirtschaftlichen Krise führen können, ist ein aufgeblähtes Volumen von Immobilienkrediten, das im Falle eines Platzens dieser Preisblase nicht mehr bedient werden kann.

Auch diese zweite Bedingung für eine pathologische Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten ist – wie ein Blick in die Statistik der Deutschen Bundesbank zeigt – nicht erfüllt.

Die Grafik zeigt die Entwicklung der vergebenen Immobilienkreidte zwischen 2015 und 2019. Zwar stieg das vergebene Volumen um rund 40 Milliarden Euro an. Aber auch hieraus lässt sich nicht auf eine Immobilienblase schließen.
Quelle: Deutsche Bundesbank

Immobilienmarkt und Käuferverhalten

Schließlich ist in Deutschland der Prozentsatz der Haushalte, die über Wohneigentum verfügen im internationalen Vergleich sehr gering (<45 Prozent). Die Gründe hierfür liegen in einem sehr mieterfreundlichen Mietrecht, gut funktionierender Mietmärkte und vergleichsweise hoher Eigenkapitalerfordernisse.

Eigentümer eher wohlhabend

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Hinzu kommt, dass die Eigentümer von Wohnimmobilien bei uns durchweg zu den Beziehern mittlerer und höherer Einkommen zählen. Sie erwerben Immobilien durchweg zur Eigennutzung oder zur Vermietung und nicht zur Weiterveräußerung.

Im Falle eines Preisrückgangs würden diese Haushalte zwar ärmer, sie dürften aber nur selten als Schuldner ausfallen. Die ernste Gefahr einer Schieflage von Banken oder gar des ganzen Finanzsystems im Falle eines Preiseinbruchs ist daher nicht gegeben.

Klares Indiz für Immobilienblase fehlt

Fazit: In einer Reihe deutscher Städte sind Wohnimmobilien deutlich im Preis gestiegen. Ein valides Indiz einer Spekulationsblase, deren Platzen mit realwirtschaftlichen Verwerfungen verbunden wären, ist dies aber noch nicht.

Beim derzeitigen Gerede von einer mit realwirtschaftlichen Risiken verbundenen Immobilienblase in Deutschland handelt es sich deshalb bis auf weiteres um den sprichwörtlichen „Sturm im Wasserglas“.

Empfehlungen für die Wohnungspolitik

In Deutschland wurden zuletzt zahlreiche Einzelmaßnahmen gegen die steigenden Mieten und Immobilienpreise auf den unterschiedlichen staatlichen Ebenen verabschiedet. Diese stehen allerdings unkoordiniert nebeneinander, stellen die HRI-Immobilienmarktexperten Dennis Huchzermeier und Axel Schrinner fest (Februar 2020).

Dies macht eine Gesamtevaluierung der Wirkung aller staatlichen Eingriffe in den Wohnungs- und Immobilienmarkt faktisch unmöglich. Mit einer stringenten, auf wenige Instrumente beschränkten Politik könnte mutmaßlich der Wohnraummangel effektiver gelindert werden, als mit dem gegenwärtigen Bündel an unkoordinierten Einzelmaßnahmen.

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Die Geschichte staatlicher Eingriffe

Wohnen ist ein Elementarbedürfnis. Daher zählt das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ zweifellos zu den zentralen Politikfeldern. Ein zweiter, nicht minder wichtiger Aspekt ist die Sicherung der Stabilität der Finanzmärke.

Mit dem Platzen der Immobilienblase in den USA nahm die Finanzkrise 2007 ihren Lauf, die sich rasch über die eng verflochtenen Finanzmärkte in weite Teile der Welt ausbreitete, zahlreiche Banken an den Rand der Zahlungsunfähigkeit trieb und schließlich viele Volkswirtschaften in eine schwere Rezession stürzte. Die gesamtwirtschaftlichen Kosten einer Immobilienkrise können schwer wiegen.

Die Politik bewegt sich in einem Spannungsfeld. Sie muss den Immobilienmarkt beispielsweise durch Sonderabschreibungen für Investoren oder Baukindergeld für Familien stimulieren, will aber gleichzeitig eine sich andeutende Preisblase nicht noch weiter verstärken.

Der Staat hat in der deutschen Nachkriegsgeschichte immer wieder regulierend in den Markt für Wohnimmobilien eingegriffen. Direkt nach dem Zweiten Weltkrieg wurde ein Bundesbauministerium eingerichtet, weil knapp ein Viertel des Wohnungsbestandes zerstört wurde und mehr als zwölf Millionen Flüchtlinge untergebracht werden mussten. In den 1950er Jahren wurden das Erste und Zweite Wohnungsbaugesetz verabschiedet.

Ein Paradigmenwechsel setzte in den 1980er Jahren ein, der Trend zur Deregulierung erfasste auch die Wohnungsbaupolitik.

Warnung der Bundesbank

In jüngster Vergangenheit erreichte die Frage einer Marktregulierung wieder die Politik, weil Mieten und Immobilienpreise stark anzogen und es vor allem in den Metropolen zu akutem Mangel an günstigem Wohnraum kam.

Nach jüngsten Schätzungen der Bundesbank sind die Preise für Wohnimmobilien in den Top-Sieben-Großstädten merklich überbewertet.  Die Preise übertrafen 2019 „dasjenige Niveau, das durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, um 15 bis 30 Prozent, warnen die Notenbanker.

Allokation versus Distribution

Das Spannungsfeld der Politik sieht so aus:

  • Langfristig angelegte Allokationspolitik: Dadurch könnte das Angebot an Immobilien auf dem Markt erhöht werden.
  • Kurzfristig orientierte Distributionspolitik: Damit würden die finanziellen Folgen eines als zu gering erachteten Angebots für die Betroffenen abgemildert.

Das Problem verschiedener Aktionen: Kurzfristige Distributionsmaßnahmen können ungewollte Auswirkungen auf die langfristige Allokation haben.

Handlungsfelder auf dem Immobilienmarkt

Das Handelsblatt Research Institute hat in einer Studie für „Euroforum Deutschland“ Handlungsfelder identifiziert, wie die Politik reagieren kann.

Das Bild zeigt eine Studie "Masterplan 2030", die unter der wissenschaftlichen Leitung von Prof. Dr. Bert Rürup, dem Macher von DER CHEFÖKONOM, entstanden ist. Anzeige

Nach-Steuer-Renditen der Investoren

Das Angebot wird im Wesentlichen von den Nach-Steuer-Renditen der Investoren bestimmt. Mietbegrenzungen, Kündigungsschutz und nicht überwälzbare Modernisierungsauflagen mindern die erwarteten Renditen. Steuerentlastungen für die Investoren erhöhen sie.

Angesichts des hohen Technikanteils moderner Bauten scheint heute eine vom Fiskus unterstellte Nutzungsdauer von 50 Jahren sehr lang. Eine Verkürzung auf 40 oder gar 33 Jahre würde die jährlichen Abschreibungen von zwei auf 2,5 oder gar drei Prozent erhöhen.

In der Wissenschaft gibt es gar Forderungen, Abschreibungen über 25 Jahre und damit vier Prozent zu ermöglichen, da dies die angemessene Nutzungsdauer darstelle. Auf Seiten der Investoren würde dies mit temporären Steuerentlastungen verbunden sein – und damit tendenziell zu einer Angebotsausweitung führen.

Anstieg der Baukosten

Der Preis einer Immobilie wird neben den Gewinnerwartungen des Investors vor allem durch den Grundstückswert und die Baukosten bestimmt. Auf beide Größen kann der Staat zumindest indirekt Einfluss nehmen.

Der Anstieg der Baukosten auf dem Immobilienmarkt könnte dadurch begrenzt werden, dass Bauvorschriften der Bundesländer harmonisiert werden. Durch bundesweit einheitliche Regeln ließen sich die ohnehin eher geringen Skaleneffekte beim Wohnungsbau einfacher realisieren. Zudem sollten die vereinheitlichten Standards bei Lärmschutz und Isolierung einer Kosten-Nutzen-Analyse unterzogen werden, freilich ohne, dass es dabei zu einer signifikanten Senkung sicherheitsrelevanter Standards kommt.

Der Grenznutzen einiger Verschärfungen der energetischen Anforderungen oder von Lärmschutzauflagen, die bereits zuvor auf hohem Niveau lagen, lässt sich aber hinterfragen. Ferner setzen viele Bauvorschriften nicht auf Zielerreichungswerte, sondern machen detaillierte Angaben zur Realisierung. Kostensenkender Wettbewerb um effiziente Verfahren wird dadurch ausgeschaltet.

Verhalten der Kommunen auf dem Immobilienmarkt

Zeit- und damit letztlich auch Kostenersparnisse ließen sich realisieren, wenn die Kommunen angehalten würden, Bauanträge zügiger zu bearbeiten. Um dies zu ermöglichen, sollte auf eine rasche Digitalisierung der Verwaltung sowie kurzfristig auf mehr Standardisierung im Antragsverfahren gesetzt werden.

Zu prüfen sind in diesem Zusammenhang auch die Prozessabläufe in vielen Kommunen. Heute sind viele verschiedene Stellen innerhalb der Verwaltung mit der Genehmigung eines Bauantrag befasst. Dabei kommt es zu Wartezeiten und Kommunikationsproblemen. Der Verwaltungsprozess sollte also optimiert und möglichst auch verschlankt werden.

Auch die Grundstückspreise kann der Staat mittelbar beeinflussen. Die Kommunen haben dies – zumindest ein Stück weit – selbst in der Hand, zusätzliches Bauland auszuweisen, also das Angebot zu vergrößern. Das drückt die Preise.

Steuern

Tendenziell grundstückpreissenkend würde eine höhere Grundsteuer wirken. Diese Maßnahme würde die realisierbare Rendite senken und damit die Nachfrage verringern.

Darüber hinaus steht es jedem Bundesland frei, die Grunderwerbsteuer zu senken. Dadurch würde die Differenz zwischen dem Preis, den ein Verkäufer erzielen will, und jenem, den ein Käufer bereit ist zu zahlen, kleiner. Denkbar wäre eine Rückkehr zu einem bundesweit einheitlichen Satz. Heute bewegen sich die Steuersätze in einer Spanne von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Transferausgaben

Deutlich populärer sind allerdings bisher solche Maßnahmen, die an der Nachfrageseite ansetzen. Diese signalisieren den Wählern, dass die Politik ein akutes, viele Wähler unmittelbar betreffendes Problem erkannt hat, handelt und bestenfalls Abhilfe schafft, indem sie das verfügbare Einkommen der Wähler erhöht.

Steigen die Mieten, reagiert die Politik mit Mietpreisbremsen oder Mietdeckeln. Wird der Immobilienerwerb für die Mittelschicht weniger erschwinglich, legt die Politik ein Baukindergeld auf, und wenn preiswerter Wohnraum knapp ist, stellt die Politik Geld für den sozialen Wohnungsbau bereit. Gemein ist all diesen Maßnahmen, dass sie vorrangig Symptome lindern aber nicht an deren Ursachen ansetzen.

Unstrittig ist, dass die Kosten für angemessenen Wohnraum Teil des Existenzminimums sind. Der Sozialstaat zahlt Bedürftigen daher neben dem Existenzminimum ein an die regionalen Gegebenheiten angepasstes Wohngeld. Zwar landet ein Teil dieses Sozialtransfers in Form von höheren Mieten im unteren Preissegment bei den Vermietern.

Doch lässt sich diese Wechselwirkung bei keinem Transfer (und keiner Steuer) vermeiden. Genauso wie der Steuerschuldner nicht zwingend der Träger einer Steuer sein muss, muss der Empfänger eines Sozialtransfers eben nicht unbedingt der (alleinige) Nutznießer sein.

Kritisch zu hinterfragen sind daher Maßnahmen, die den Erwerb von Wohnungseigentum fördern sollen. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind an so geringe Einkommensgrenzen gekoppelt, dass für die meisten der Anspruchsberechtigten der Erwerb von Wohneigentum nicht in Frage kommt. In der heutigen Praxis spielen diese beiden Transfers daher kaum mehr eine Rolle.

Baukindergeld

Deutlich höher liegen die Einkommensgrenzen beim Baukindergeld, das befristet bis Ende 2020 gezahlt werden soll. Die Begünstigten bekommen 12.000 Euro pro Kind. Verteilt auf zehn Jahre. Den bei weitem größten Teil haben die Empfänger bislang für den Kauf von Bestandsimmobilien verwendet; lediglich rund ein Sechstel der bewilligten Anträge bezog sich auf Neubauten.

Ferner gab es offenbar so umfassende Gestaltungsmöglichkeiten, dass die KfW als für die Förderung zuständige Institution am 17. Mai 2019 die Förderbedingungen dahingehend änderte. Die Regeln begünstigen Transaktionen unter Verwandten in direkter Linie nicht mehr.

Insbesondere die zeitliche Befristung des Baukindergelds befeuert eine ohnehin hohe Nachfrage weiter, wodurch es zu weiteren Preisanstiegen im unteren und mittleren Preissegment gekommen sein dürfte, nicht aber zu einer nennenswerten Angebotsausweitung. Ferner kommt das Baukindergeld nur solchen Bauherren zu Gute, die selbst über ausreichend Eigenkapital verfügen. Gerade die Eigenkapitalanforderungen der Banken sind jedoch für viele, gerade junge potenzielle Immobilienerwerber aus der Mittelschicht ein hohes Hindernis. Hinzu kommt, dass jede Form von direkter Förderung des Erwerbs von Wohneigentum Steuergeld kostet, das an anderer Stelle in den öffentlichen Haushalten fehlt.  Es darf daher bezweifelt werden, dass das Baukindergeld eine nach Kosten-Nutzen-Aspekten sinnvolle Maßnahme ist. Die Verlängerung empfiehlt sich daher eher nicht.

Sozialer Wohnungsbau

Gravierendere Fehlallokationen sind beim sozialen Wohnungsbau möglich. In der Vergangenheit wirkte dieser Ansatz wenig treffsicher, da die Behörden die Anspruchsberechtigung nur beim Einzug überprüft haben. Grundsätzlich zulässige Fehlbelegungsabgaben, die Mieter einer Sozialwohnung entrichten müssen, sofern sich deren finanzielle Lage deutlich gebessert hat, erheben die meisten Bundesländer nicht.

Außerdem förderte der soziale Wohnungsbau in vielen Städten durch die regionale Konzentration der Projekte die Bildung sozialer Brennpunkte. Um diese ungewünschten Wirkungen des sozialen Wohnungsbaus abzumildern, müssten die Behörden die Anspruchsberechtigung regelmäßiger überprüfen.

Ansätze, einer regionalen Konzentration von sozialen Bauprojekten vorzubeugen, gibt es bereits in einigen Städten. So legen die Städte bei der Erschließung neuer Bauprojekte Quoten fest, die für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden müssen.

Ausschuss für Finanzstabilität

Als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise der Jahre 2008/09 wurde das „Gesetz zur Überwachung der Finanzstabilität“ beschlossen, welches zum Jahresanfang 2013 in Kraft trat. Der Ausschuss soll wesentliche, die Finanzstabilität in Deutschland betreffende Sachverhalte, regelmäßig diskutieren, Gefahren für die Finanzstabilität identifizieren, vor diesen warnen sowie Empfehlungen zur Vermeidung dieser Gefahren aussprechen. So wollen die Aufseher systemische Risiken, die negative Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum, die Beschäftigungssituation und den Wohlstand haben können, frühzeitig erkennen.

Zum ersten Mal hat der AFS im Juni 2015 wesentlich in den deutschen Immobilienmarkt eingegriffen. Der AFS empfahl der Bundesregierung, die Schaffung von Instrumenten, mit denen die BaFin Mindestanforderungen für die Kreditfinanzierung von Wohnimmobilien erlassen kann. Mit Hilfe der neugeschaffenen Instrumente kann die BaFin einer Gefährdung der Finanzstabilität aufgrund einer massiv angestiegenen Kreditfinanzierung oder Preisblasen am Immobilienmarkt begegnen.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt gilt im internationalen Vergleich als relativ stabil. Dies ist vor allem den in Deutschland üblichen relativ langen Zinsbindungen und eher konservativen Beleihungswerten zu verdanken. Jüngst warnten allerdings sowohl das European Systemic Risk Board als auch der AFS gemeinsam mit der Bundesbank vor einer gestiegenen Wahrscheinlichkeit von Preisübertreibungen und einer zunehmenden Möglichkeit einer deutlich ausfallenden Preiskorrektur.

Diese Warnung sollte die Politik ernst nehmen

Der Chefökonom

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