Droht das Platzen einer Immobilienblase?

Droht das Platzen einer Immobilienblase?

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In Teilen Deutschlands sind die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren kräftig gestiegen. Deshalb machen sich viele Eigentümer Sorgen vor einer Blase und vor allem vor deren Platzen breit. Von Thomas Schmitt

In Deutschland gelten vor allem München und Frankfurt als Standorte, an denen sich eine Immobilienblase entwickelt haben könnte, warnen die Analysten der UBS.

München: Das Risiko einer Immobilienblase ist dort hoch.
München: Das Risiko einer Immobilienblase ist dort hoch.

Viele Beobachter sind sensibilisiert durch die Entwicklungen in der jüngeren Vergangenheit in den USA, Spanien oder Irland. Daher warnen viele Journalisten, aber auch einige Banker und Ökonomen vor den Folgen von Schieflagen oder Konkursen von Banken und Kreditfnanzierern.

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Daher die Frage: „Sind diese Sorgen begründet?“ Die Antwort ist auch vor dem Hintergrund der Corona-Krise alles andere als klar.

Wie die Corona-Krise am Immobilienmarkt wirkt

Im Wohnungsmarkt sind Auswirkungen der Corona-Krise bislang überschaubar. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in den zehn größten deutschen Städten bislang stabil geblieben, zeigt eine Auswertung des Finanzdienstleisters Sprengnetter Immobilienbewertung.

Die aktualisierte Auswertung zum Stichtag 15.März 2020 ergab: „Wir können weiterhin keine unüblichen Preisentwicklungen beobachten“, erklärt Christian Sauerborn.

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Untersucht wurden die Angebote der Objektarten Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung. Das Team von Sauerborn hat die Daten der zehn Städte ab 2017 hinzugezogen. Bis dato seien in Städten wie Berlin, München oder Düsseldorf keinerlei extreme Marktschwankungen zu beobachten.

Wie tief der Einbruch 2008 war

Das muss aber nichts heißen, sagen Marktbeobachter: Anders als bei den Kapitalmärkten schlagen konjunkturelle Krisen in der Regel verzögert auf den Immobilienmarkt durch. Es ist also möglich, dass der Einbruch erst noch kommt.

Wie tief es abwärtsgehen könnte, dazu will sich aktuell niemand äußern – noch sei es dafür viel zu früh, schreibt das Handelsblatt. Ein Blick auf den bisher letzten Tiefpunkt vor gut elf Jahren könnte für ein wenig Orientierung sorgen.

Ende 2008, als die Immobilienpreise infolge der Finanzkrise auf den Tiefpunkt gefallen waren, hatten sich Eigentumswohnungen gegenüber 2004 um zehn Prozent verbilligt, Ein- und Zweifamilienhäuser verloren etwa elf Prozent an Wert.

Manche Experten fürchten, dass das Coronavirus nun eine Kettenreaktion auslösen könnte, und warnen vor dem Platzen einer Immobilienblase, heißt es in einem Bericht von Capital.

Das Abwärtsszenario in der Corona-Krise

Ein DIW-Immobilienexperte beschrieb das Szenario der nächsten Monate gegenüber dem Deutschlandfunk folgendermaßen. Mieten werden ausfallen, ob von Menschen, die derzeit kein Einkommen haben oder Ladenmieten von Einzelhändlern, die ihre Geschäfte geschlossen halten müssen, ebenso Hotels oder Gaststätten.

Das bedeutet, dass die Ertragsquelle unsicherer wird, das heißt Immobilien müssen neu bewertet werden. Claus Michelsen, der Konjunktur- und Immobilienexperte vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Berlin sieht das vor allem bei den Gewerbeimmobilien.

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„Bei den gewerblichen Immobilien erwarte ich die meisten Neubewertungen, weil ja genau hier dann eben die Geschäftsmodelle, die dahinterliegen, also Dienstleistungen, die in Bürogebäuden erbracht werden, möglicherweise doch sehr deutlich negativ beeinflusst werden.“

Und das habe dann Rückwirkungen auf die Rentabilität dieser einzelnen Geschäftsmodelle und der Möglichkeit, Mieten zu bezahlen. In der Gemengelage müssten sich auch Projektentwickler bewegen, die dann Einzelhandelsgebäude, Hotelgebäude oder Bürogebäude entwickeln.

„Und hier dürfte das doch auch zu einer deutlichen Beruhigung der Preisentwicklung führen, was wir jetzt auch aktuell beobachten,“ stellt Michelsen gegenüber dem Deutschlandfunk fest (26. März 2020).  

Das Risikoszenario der Deutschen Bank

Die Corona-Krise habe das Potenzial, einen Strukturbruch im Büromarkt zu bewirken, stellt das Deutsche Bank Research am 1. April fest. Die krisenbedingte Zunahme der Heimarbeit könnte die Nachfrage nach Büroraum strukturell reduzieren. In diesem Fall könnten Leerstände das Zyklusende einläuten. Preise und Mieten würden in diesem Szenario künftig fallen.

Grundsätzlich habe die Corona-Krise die Unsicherheiten über die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt deutlich erhöht. Die globale Flucht in sichere Anlagen dürfte für die Wohnimmobilien zwar tendenziell preissteigernd wirken. Temporär sei aber auch mit Preisrückgängen zu rechnen.

Wohnungs- und Büromieten dürften im Jahr 2020 bei einer schweren langanhaltenden Corona-Krise stagnieren, erwartet das Deutsche Bank Research.

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Verzögerungen durch die Krise

Das Abwärtspotenzial hält Immobilienökonom Günter Vornholz von der Bochumer EBZ-Business School jedoch für begrenzt. Es werde im Rahmen der Corona-Krise zu Verzögerungen kommen, die auch nicht mehr aufgeholt werden könnten.

„Wer nicht muss, kauft in der Krise keine Immobilie oder verschiebt den Umzug in eine größere Wohnung“, sagte er der Süddeutschen Zeitung.

Die Kapazitätsauslastung sei aber schon hoch, „und weil in der nächsten Zeit nichts groß investiert wird, werden die Kapazitäten nicht steigen“, stellt er fest. Dazu komme für Anleger die Frage nach der Alternative bei Geldanlagen.

Es steige zwar das Risiko von Mietausfällen im Rahmen der Krise. Doch die Alternativen für Geldanlagen seien noch immer dürftig, überdies bleibe das Geld für Investoren durch die Nullzinsen günstig.

Fazit von Vornholz: „Die Zinsentwicklung stützt das ganze Geschehen, die realwirtschaftliche Entwicklung drückt tendenziell die Immobilienmarktdynamik.“

Pro und Contra Immobilienblase

Wie hin- und hergerissen die Beobachter des Immobilienmarktes sind, zeigen auch zwei Artikel der Wirtschaftswoche, wo Mitte Februar jeweils fünf Gründe für und fünf gegen das Platzen der Immobilienblase genannt werden.

Platzen der Immobilienblase möglich

Das Fazit des Pro-Artikels lautet: „Die Zutaten für ein Platzen der Immobilienblase scheinen vorhanden zu sein. Schon seit einigen Jahren warnt die Bundesbank, die Preise in den Städten seien um bis zu 30 Prozent zu hoch – gemessen an fundamentalen Kriterien.“

Das Fazit des Contra-Artikels lautet: „Die Preise von Häusern und Wohnungen erscheinen hoch. Doch es gibt bislang kaum Anzeichen dafür, dass die Entwicklung sich von den fundamentalen Einflussfaktoren – also vor allem Angebot und Nachfrage – gelöst hat.

Die Zeit der großen Preis- und Mietsteigerungen kann vorbei sein, insbesondere weil Politiker mit regulatorischen Eingriffen die Mieten steuern wollen. Für eine Wende zu fallenden Immobilienpreisen ist es aber zu früh. Es fehlt insbesondere ein echter Auslöser, zum Beispiel deutlich steigende Zinsen.“

Drei Krisenszenarien für den Immobilienmarkt

Da stellt sich die Frage, ob die Corona-Krise solch ein Auslöser sein könnte. Je mehr Immobilien auf den Markt kommen, desto stärker werden dann auch die Preise sinken, erklärt Immobilienforscher Reiner Braun, Vorstandschef des Immobilien-Forschungsinstituts Empirica. Er skizziert mögliche Entwicklungen.

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Szenario 1: Bricht die Konjunktur stark ein, könnte das einen Absturz der Immobilienpreise um bis zu 30 Prozent zur Folge haben.

Das Szenario 2: Bei schneller Erholung und sinkenden Zinsen sei auch ein Plus von zehn Prozent möglich.

Szenario 3: Stabile bis leicht sinkende Preise, was Braun derzeit für wahrscheinlich hält.

„Im Moment sehen wir noch keine Preisveränderungen am Markt“, ergänzt dies Thomas Beyerle, der das Research im Immobilienkonzern Catella verantwortet. Allerdings seien die Investoren derzeit eher zurückhaltend.

Die Häuslebauer dürften eher größere Anschaffungen aussetzen, als von einem Immobilienkauf zurückzutreten, vermutet er. Immobilien gelten schließlich als „sicherer Hafen“. Solche Veränderungen sehe man vermutlich aber erst im zweiten Quartal.

UBS-Index für Immobilienblasen

Nach jüngsten Schätzungen der Bundesbank sind die Preise für Wohnimmobilien in den Top-Sieben-Großstädten merklich überbewertet.  Die Preise übertrafen 2019 „dasjenige Niveau, das durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, um 15 bis 30 Prozent, warnen die Notenbanker.

Preiswarnung für München und Frankfurt

Nach Ansicht der Experten der Schweizer Großbank UBS besteht in zwei deutschen Städten das Risiko einer Immobilienblase. Laut UBS besteht ein „Blasenrisiko“ bei Indexwerten über 1,5. Solche Werte erreichten in der Ende September 2019 veröffentlichen Studie München mit 2,01 und Frankfurt mit 1,71.

Mit dem „Global Real Estate Bubble Index“ (siehe Grafik) zeichnet die UBS fundamentale Bewertungen an den internationalen Wohnungsmärkten sowie Bewertungen von Städten in Relation zu ihren jeweiligen Ländern und möglichen wirtschaftlichen Verzerrungen (Kredit- und Bauboom) nach.

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