Immobilienmarkt in der Krise? Vermögensverwalter antworten

Immobilienmarkt in der Krise? Vermögensverwalter antworten

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Der Immobilienmarkt bleibt von der Coronakrise nicht verschont. DER CHEFÖKONOM hat mit Hilfe der V-Bank AG drei Vermögensverwaltern fünf Fragen zum Thema Immobilienblase gestellt. Die Experten kommen aus den Großräumen Berlin, Frankfurt und Stuttgart. Vielleicht sind auch deshalb ihre Antworten teilweise sehr unterschiedlich. Sie sollten Käufern und Verkäufern im Markt aber helfen, auch in der Krise die richtigen Anlage-Entscheidungen zu treffen. (Stand: 3. Mai 2020)

Droht wegen der Corona-Krise das Platzen einer Immobilienblase im Immobilienmarkt?

Uwe Eilers: Platzen in Großstädten ist wahrscheinlich

Schon jetzt gibt es nicht den Wohnungsmarkt in Deutschland. Ländliche Regionen abseits der Ballungsgebiete kämpfen seit Jahren mit Landflucht und der negativen demografischen Entwicklung. Dort kann man von keiner Immobilienblase sprechen.

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Die Immobilienblase gibt es tatsächlich in den Großstädten, wie beispielsweise München, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Berlin. Dort ist ein Platzen der Immobilienblase wahrscheinlich.

Andreas Görler: Eine echte Immobilienblase sehe ich in Deutschland nicht

Ich sehe auf der Zinsseite, insbesondere durch nun auch noch zusätzlich aufgenommene Kredite, keinen Grund zu einem Anstieg der relevanten Zinssätze. Eine echte Immobilienblase sehe ich in Deutschland ohnehin nicht, auch wenn viele Arbeitnehmer und Mieter hier sicherlich anderer Meinung sind und sich einen Immobilienkauf nicht leisten können. Die Preise bei deutschen Toplagen, liegen immer noch weit hinter den Tarifen in London, Madrid, Amsterdam, New York etc. Da immer noch relativ viel Liquidität auch aus dem Ausland in den Markt dringt, dürfte die Nachfrage eher hoch bleiben.

Eventuell überdenkt vielleicht der ein oder andere Interessent einer Ferienimmobilie, jetzt ob man sich ein anderes Investment aussuchen sollte.

In einigen Ländern sind die Preise in den letzten Jahren allerdings extrem gestiegen und das Zinsniveau ist recht hoch. Daher könnte in Australien, wo es auch eine hohe Abhängigkeit von Rohstoffpreisen gibt, Neuseeland oder auch in chinesischen Metropolen zu Korrekturen kommen, die ich aber auch so erwarten würde.

Dominik Noizet: Kapitalanleger werden wieder in Betongold investieren

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Grundsätzlich würde ich diese Frage mit Nein beantworten, denn auch in Zeiten von Kurzarbeit wird immer noch gewohnt. Je drastischer die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Krise ausfallen werden, desto mehr kann sich dieses Nein aber verschieben. Sofern wir einen deutlichen und langfristigen Anstieg der Arbeitslosenzahlen in Deutschland bekommen werden, hat dies zwangsläufig auch Auswirkungen auf den Konsum.

Und dann fallen auch Immobilieninvestments in diesem Bereich, insbesondere die selbstgenutzte Wohnimmobilie, die dann einem Teil der Bevölkerung schlichtweg die finanziellen Mittel fehlen werden. Aber auch dann gilt, die Menschen werden weiter ein Dach über dem Kopf benötigen.

Für die Immobilie als Kapitalanlage sehe ich keine nennenswerten Auswirkungen durch die aktuelle Krise, ganz im Gegenteil werden wieder einige Anleger, die nun Verluste im Aktienbereich realisiert haben, in das vermeintlich sichere Betongold investieren wollen.

Dazu kommt noch eine weitere Geldschwemme, die von den Zentralbanken als Hilfspakete ausgegeben wurden, somit ist noch klarer, dass die Zinsen langfristig extrem niedrig bleiben werden. Und billige Kredite sind für Immobilieninvestoren schon immer ein guter Grund zu investieren.

Erwarten Sie Preiseinbrüche bei Wohnimmobilien?

Wie stark dürften diese im Rahmen der Corona-Krise ausfallen? Und in welchen Regionen bzw. an welchen Standorten sind Preisrückgänge am ehesten zu erwarten?

Uwe Eilers: Preisrückgänge in Ballungsräumen

Die Corona-Hysterie hat in vielen Fällen dazu geführt, dass potentiellen Immobilienkäufern die Einnahmen aus ihrem originären Geschäft weggebrochen sind und deshalb die Finanzierungen bis auf Weiteres nicht mehr darstellbar sind. Gleichzeitig verlieren viele potentielle Käufer ihre Arbeitsplätze und damit die Basis für einen Wohnungskauf.

 Im Übrigen war in den letzten Jahren eine erhebliche Bautätigkeit in den Ballungsräumen zu verzeichnen, was das Angebot erheblich ausgeweitet hat. Aus den genannten Gründen kann man davon ausgehen, dass die Immobilienpreise in den Ballungsräumen und im Speziellen in den Großstädten in den kommenden Jahren deutlich zurückgehen werden.

Andreas Görler: Krise erzeugt Unsicherheit und Zurückhaltung

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Natürlich kann es sein, dass einige Käufer, die selbständig sind im Moment, andere Prioritäten haben als sich eine Immobilie zu kaufen. Oder finanzierende Banken sehen jetzt Bonitätsrisiken speziell bei dieser Klientel und stellen daher keine Immobiliendarlehen zur Verfügung. Auch Angestellte, die jetzt in Kurzarbeit geschickt wurden, werden den Immobilienwunsch vielleicht ebenfalls zurückstellen.

Grundsätzlich wird das gesamte Konsumverhalten zunächst etwas gedämpft. Das kann bei größeren Investitionen ebenfalls zur Zurückhaltung führen. Allerdings wird der Markt derzeit auch schon dadurch gestört, dass Immobilienbesichtigungen erschwert werden.

Dominik Noizet: Preisrückgänge in strukturschwachen Gegenden

Sicher wird es vereinzelte Regionen geben, die nun einen verstärkten Preiseinbruch erleiden. Allerdings ist die Krise hier nicht der wahre Grund, sondern nur ein Beschleuniger von bereits laufenden Entwicklungen.

Strukturschwache Gegenden werden in der Zukunft eine regelrechte Flucht erleben. Vor allem junge Menschen werden sich von diesen Gegenden verabschieden und in Regionen ziehen, die bessere berufliche Perspektiven, eine breiter aufgestellte Infrastruktur oder andere gewünschte Vorteile bieten. Sollte die Krise in den ohnehin schwächeren Regionen nun auch zu Firmeninsolvenzen führen und damit das Angebot an Arbeitsplätzen noch weiter sinken, wird dieser Prozess beschleunigt.

Insgesamt verändert sich die Anzahl der Menschen in Deutschland durch diesen Effekt aber nicht merklich. Daher werden sich die Preise in diesen Gegenden nach unten verschieben, auf der anderen Seite werden die Preise in beliebten Regionen weiter steigen, da die Nachfrage noch größer ist.

Wie sollten sich Wohnungsverkäufer in der Corona-Krise verhalten?

Uwe Eilers: Preis nicht ausreizen

Wohnungsverkäufer sollten sich bewusst sein, dass der Markt bald nachgeben kann. Aus dem Grund sollte man in Verkaufsverhandlungen den Preis nicht zu sehr ausreizen und eher dem Käufer preislich entgegenkommen.

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Andreas Görler: Abwarten

Solange Wohnungsverkäufer keine Notverkäufe oder gar Zwangsversteigerungen durchführen müssen, bleibt man bei seinen Preisvorstellungen und wartet einfach ab. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, kann grundsätzlich weiterhin auf eine sehr hohe, steuerfreie Rendite hoffen.

Dominik Noizet: Auf Sicherung der Finanzierung achten

Für Immobilienverkäufer wird sich vermutlich nicht viel ändern, sofern die Immobilie grundsätzlich gut zu vermarkten ist. Die Nachfrage wird kurzfristig sicher etwas sinken, da natürlich eine große Unsicherheit in der Bevölkerung herrscht, aber da jede Immobilie nur einmal verkauft wird, ist auch nur ein geeigneter Käufer notwendig. Selbst wenn es ein paar Wochen länger dauern kann, besteht bei attraktiven Objekten keinerlei Grund zur Sorge.

Wichtig für den Verkäufer wird sein, genau zu prüfen, ob der Käufer auch fähig ist den Kaufpreis fristgerecht zu bezahlen. Da die meisten Immobilien kreditfinanziert sind, besteht aktuell durchaus das Risiko, dass der Käufer es schwerer haben wird, einen Kredit zu erhalten. Daher kann ich den klaren Ratschlag geben, der aber auch schon vor der Krise galt. Verkäufer sollten einem Notartermin erst zustimmen, wenn die Finanzierung der Käuferseite schriftlich gesichert ist.

Wie sollten sich Wohnungskäufer in der Corona-Krise verhalten?

Uwe Eilers: Geschickt verhandeln

Wohnungskäufer haben derzeit aufgrund der aktuell sehr stark gesunkenen Nachfrage eine recht gute Chance den Kaufpreis mit einer geschickten Verhandlungstaktik zu drücken. Hilfreich kann es dabei sein, bereits eine Finanzierungzusage einer Bank zu haben.

Andreas Görler: Auf Zeitdruck hoffen

Natürlich kann man versuchen abzuwarten und darauf hoffen, dass ein paar Verkäufer dabei sind, die Zeitdruck haben. Hier kann es dann vielleicht etwas günstiger werden. Allerdings wird man auch daran erinnert, dass man sein Budget genau und objektiv überprüfen sollte.

Dominik Noizet: Schnell eine Finanzierung nachweisen

Für Immobilienkäufer kann die aktuelle Krise tatsächlich ein Vorteil sein, denn durch die Unsicherheit der Bevölkerung und der fehlenden Finanzierungsmöglichkeit von möglichen Bieterkonkurrenten kann es kurzfristig dazu kommen, dass günstige Kaufpreise möglich werden. In den letzten Jahren hat sich bei gefragten Immobilien immer mehr ein echter Bieterwettbewerb entwickelt, diesen wird es nun sicher nicht mehr ganz so stark geben.

Einige Verkäufer sind auch nicht unbedingt auf den maximalen Verkaufspreis, sondern eher auf eine möglichst schnelle Abwicklung interessiert. Dort kann es auch zu Nachlässen zu den bisherigen Preisen kommen. Gerade daher ist es wichtig, als Käufer bereits im Vorfeld genau zu wissen, wie hoch das eigene Gesamtbudget aus Eigenkapital und möglicher Finanzierung ist. Vorabgespräche mit Banken oder Finanzierungsvermittern machen hier also sehr viel Sinn, denn wer schneller eine Finanzierung nachweisen kann, hat bei diesen Verkäufern auch bessere Chancen, zum Zug zu kommen.

Wie entwickelt sich der Markt für Wohnimmobilien in den nächsten drei Jahren?

Uwe Eilers: Negativer Trend in Großstädten

Die Preise für Wohnimmobilien in Peripherielagen werden mittel- bis langfristig aufgrund der demographischen Entwicklung und anhaltender Landflucht weiterhin rückläufig sein. Unattraktive Häuser mit Renovierungsstau werden vielfach gar keine Käufer mehr finden. In den Ballungsräumen könnten die Preise in den kommenden drei Jahren je nach Lage merklich zurückgehen. Auch auf lange Sicht wird der Trend in und um die Großstädte eher negativ sein, da die Erstellung von Neubauten weiter forciert wird und das Angebot auf langsam erlahmende Nachfrage stoßen wird.

Sofern die Zinsen steigen sollten, wird sich der Preisverfall eher noch beschleunigen. Aufgrund der immensen Neuverschuldung von Unternehmen und Staaten ist die Wahrscheinlichkeit erheblich, dass dieser Zinsanstieg kommt. Der Anstieg kann nur durch die Notenbanken gestoppt werden, die aktuell einem möglichen Zinsanstieg durch massive Anleihekäufe begegnen.

Andreas Görler: Keine Entspannung in Großstädten

In Deutschland sehe ich in den sieben Immobilienhauptstädten Frankfurt, Berlin, Hamburg, Stuttgart, München, Köln und Düsseldorf eigentlich keine wirkliche Entspannung, da die Nachfrage hoch ist und die Bautätigkeit nur langsam an Fahrt aufnimmt. Außerdem sind die Genehmigungsverfahren in manchen Städten zäh.

Das Bild zeigt eine Studie "Masterplan 2030", die unter der wissenschaftlichen Leitung von Prof. Dr. Bert Rürup, dem Macher von DER CHEFÖKONOM, entstanden ist. Anzeige

Ich erwarte nicht die gleichen Steigerungsraten, wie in den letzten fünf Jahren, kann mir aber weitere Preissteigerungen in Höhe von zwei bis drei Prozent vorstellen.

Dominik Noizet: Knappheit treibt Preise

Insgesamt werden die Immobilienpreise auch weiterhin nach oben gehen. Anders als Papiergeld können Immobilien nicht unbegrenzt hergestellt werden, daher besteht von Natur aus eine Knappheit. Seit Jahrzenten werden zu wenig Neubauten in Deutschland fertig gestellt. Solange wir eine gut funktionierende Wirtschaft in Deutschland haben werden und die Mehrzahl der Menschen auch entsprechend gute Gehälter erhalten, wird der Wunsch nach hochwertigem Wohnen, möglichst nah zum Arbeitsplatz und mit guter Infrastruktur, bleiben.

Allein durch die natürliche Inflation würden natürlich auch schon Immobilienpreise weiter steigen. Durch die besondere Knappheit von geeigneten Immobilien wird die Preisentwicklung aber weiterhin über der normalen Inflation liegen. Dies gilt natürlich nicht für Gegenden, in denen die genannten Kriterien nicht erfüllt sind.

Ein wichtiger Punkt im Immobilienmarkt ist die Veränderung des Bedarfs bei der Art der Immobilie. Durch die bekannte demographische Entwicklung werden immer mehr Immobilien für Senioren notwendig, unter anderem auch betreutes Wohnen oder auch Pflegeeinrichtungen. Daher wird sich vor allem im Neubaubereich eine merkliche Verschiebung ergeben, für Besitzer von Bestandsimmobilien sollte dies in der langfristigen Planung bedacht werden.

Die Vermögensverwalter

Die Fragen von Thomas Schmitt, Projektmanager DER CHEFÖKONOM, beantworteten:

Uwe Eilers, Vorstand der FV Frankfurter Vermögen AG, Königstein

Andreas Görler, Senior Wealth Manager, -Wellinvest- Pruschke & Kalm GmbH, Berlin

Dominik Noizet, Regionaldirektionsleiter für Global Finanz, Finanz- und Versicherungsmakler, Stuttgart

Alle drei gehören zum Spezialisten-Pool der V-Bank AG. In Deutschland gibt es nach Angaben der Bank rund 500 Vermögensverwalter, die eine staatliche Zulassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) besitzen.

Die V-Bank stellt fest: „Ein unabhängiger Vermögensverwalter unterliegt keinerlei Konzerninteressen. Er trifft seine Anlageentscheidungen ausschließlich auf Basis der festgelegten Anlagestrategie und des Rendite-Risiko-Profils seiner Kunden und nicht aufgrund von Vertriebsvorgaben. Er kann auf der Grundlage der besprochenen Anlagestrategie auf alle Produkte zurückgreifen, die der Markt bietet.“

Der Chefökonom

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